Снять и сдать: аренда жилья без проблем и последствий
Вы нашли квартиру и хотите ее снять. Любой юрист порекомендует сделать это официально – подписать договор. Рассказываем, какие документы юристы советуют проверять у хозяина, какие условия включать в соглашение и когда хозяин может поднять квартплату. Если вы собственник и решили сдать квартиру, договор тоже не помешает – с ним у вас меньше шансов увидеть на месте жилья пепелище. Какой договор лучше заключить? Как его расторгнуть? Нужно ли подписывать акт приема-передачи? Об этом тоже есть в нашем материале.
Какие документы нужно запросить и проверить перед тем, как снять квартиру?
паспорт лица, с которым будет заключаться договор, для того чтобы сравнить данные в паспорте с данными в документах на квартиру и убедиться, что вы общаетесь с собственником;
нотариальную доверенность от собственника с правом сдачи квартиры – если вы будете заключать договор не с владельцем. Действительность нотариальной доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
выписку из ЕГРН/ЕГРП, свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года) – чтобы узнать, кому 
принадлежит эта квартира и не в залоге ли она. «Договор на заложенную квартиру не будет иметь силы без согласия залогодержателя», – объясняет руководитель отдела недвижимости юридической компании URVISTA Глеб Подъяблонский. Если в квартире несколько собственников, договор заключается со всеми либо с их письменного разрешения. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра и самому, без согласия собственника (см. «Новый порядок госрегистрации недвижимости: успеть по-быстрому»).
договор найма/аренды и соответствующее согласие собственника – если вам сдают квартиру в поднайм/субаренду. При этом в основном 
договоре должно быть указано, что наниматель/арендатор вправе сдать жилье в поднайм/субаренду. Если в соглашении этого нет, нужно получить письменное согласие собственника на заключение договора субаренды. «Я не рекомендую заключать договор субаренды, поскольку он прекращается одновременно с основным договором независимо от срока субаренды», – предупреждает адвокат ЮГ «Яковлев и Партнеры» Анна Бойцова.
Квартиросъемщику нужно сделать копии перечисленных документов и хранить их у себя. Адвокат ЮГ «Яковлев и Партнеры» Марина Костина рекомендует по интернету проверить, судится ли с кем-то собственник квартиры. Это можно сделать по месту нахождения недвижимости или месту жительства/регистрации собственника, говорит Костина.
Какой договор заключить?
Чаще всего граждане заключают договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК), однако иногда хозяева квартир предлагают заключить договор безвозмездного пользования (он же договор ссуды; гл. 36 ГК). Юридическим лицам жилое помещение во владение и пользование могут предоставить на основании договора аренды (найма), но только для проживания граждан.
Если с договором найма (аренды) все понятно, то по договору безвозмездного пользования квартиросъемщик (ссудополучатель) живет бесплатно. «Если собственник квартиры предлагает вам заключить договор безвозмездного найма, но при этом собирается брать с вас плату, скорее всего, он пытается таким образом скрыться от налогов», – считает Подъяблонский.
Что нужно прописать в договоре?
полные паспортные данные сторон;
сведения об имуществе (адрес, площадь, кадастровый номер);
срок, на который заключается договор;
плату за жилое помещение, порядок и сроки ее внесения, возможность пересмотра. Важно определить, входят ли в плату за жилье коммунальные услуги, содержание имущества, телефон, интернет;
порядок внесения/возврата залога, если он предусмотрен;
сведения о постоянно проживающих в квартире лицах. «Других жильцов можно поселить 
только с согласия хозяина жилья, за исключением несовершеннолетних детей. При этом обязательно соблюдать норму общей площади жилого помещения на одного человека», – рассказала адвокат КА г. Москвы «Барщевский и Партнеры» Елена Михалевич;
обязанность производить текущий/капитальный ремонт. Арендодатель обязан производить капитальный и текущий ремонт, а также поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК). Что касается найма жилого помещения – текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – наймодатель (ст. 681 ГК). А если заключен договор ссуды, все эти расходы несет ссудополучатель, то есть жилец (ст. 695 ГК). 
условия расторжения договора. «Советую указать в договоре, что он может быть расторгнут, если соседи два раза пожалуются на жильца, либо если жилец испортит имущество, находящееся в квартире», – говорит юрист КА «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.
Договор заключается в двух экземплярах – для квартиросъемщика и хозяина квартиры. «Каждая из сторон должна расписаться на договоре в присутствии другой стороны. Не нужно передавать документы с родственниками, через почтовый ящик и прочее», – советует адвокат, руководитель отдела BD Национальной юридической компании «Митра» Алина Зеленская.
Какие еще нужны документы?
Если жилье передается за наличную плату, нужно составить расписку о получении денег. Также не помешает акт приема-передачи помещения. Есть смысл составить опись дорогой мебели и техники, а также прописать, как хозяин может проверять состояние жилья. Михалевич советует указать в акте все недостатки и неисправности отделки, мебели и техники, а также показания счетчиков на момент передачи квартиры. Акт составляется в двух экземплярах – для хозяина и квартиранта.
Как быть с регистрацией по месту пребывания?
Если договор заключается на срок более 90 дней, гражданин РФ должен зарегистрироваться в квартире по месту пребывания. Регистрация не требуется, если он уже зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте, где снимает квартиру (ст. 5 Закона № 5242-1; приказ ФМС от 11.09.2012 № 288). Зарегистрироваться в новой квартире можно только с письменного согласия собственника жилья.
Если жилец не зарегистрировался в установленный срок, хозяин квартиры обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации (если это не его родственник). Иначе жильца могут оштрафовать на сумму до 5000 руб., а хозяина квартиры – до 7000 руб. (ст. 19.15.1 КоАП).
Нужно ли сообщать куда-то, что ты сдал/снял квартиру?
Да, если заключен договор аренды (найма) и срок его действия больше года, договор подлежит госрегистрации в Росреестре. Заявление о регистрации нужно подать не позднее, чем через один месяц со дня заключения договора. При этом договор вступит в силу с момента госрегистрации (ст. 674 ГК). «Если договор не зарегистрирован, то наниматель и наймодатель могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП», – пояснила Михалевич. Максимальный штраф по этой статье для граждан составляет 2000 руб.
Собственник, сдавший квартиру в аренду, обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы дохода (письмо Минфина от 2 октября 2014 г. № 03-04-05/49525, п. 1 ст. 223 НК, ст. 228 НК).
Когда может быть увеличена арендная плата?
В любой момент по соглашению сторон, а без него – только если это прописано в договоре аренды (например, указано, что арендодатель вправе увеличить плату в случае изменения стоимости коммунальных платежей или если размер арендной платы подлежит индексации). Если в договоре ничего такого нет, а арендодатель все же увеличил стоимость аренды, то можно обратиться в суд. Прекращать платить за арендованное имущество не рекомендуем, поскольку договором может быть предусмотрена неустойка.
В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор?
Договор безвозмездного пользования, заключенный без указания срока, может быть расторгнут в любое время. Для этого нужно лишь предупредить другую сторону за месяц, если договором не предусмотрен иной срок (ст. 699 ГК РФ). А вот с договором имущественного найма сложнее. Наниматель может расторгнуть его в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК). При этом наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке, например, если наниматель не платит в течение 6 месяцев (при краткосрочном найме – более 2 раз), если он разрушил или испортил квартиру, использует помещение не по назначению, беспокоит соседей и т. д.
Расторжение договора всегда влечет выселение жильца.
- Верховный суд решал, как поделить участок между двумя претендентами на его аренду
- Верховный суд разрешил не регистрировать обременение заново при смене арендатора
- Верховный суд разрешил проверять договоры аренды на справедливость
- АС МО признал недействительным договор «Связного» об аренде складов по валютным ставкам
- Аренда, Суды и судьи
- Заключение договора, Договор аренды
Что нужно знать при аренде квартиры на длительный срок
Главное отличие долгосрочной аренды от краткосрочной в том, что при долгосрочной (от 12 месяцев) договор необходимо регистрировать в Росреестре. Многие арендодатели из-за этого предпочитают заключать договор на 11 месяцев, а потом его продлевать.
Какую бы форму аренды вы ни обсуждали с хозяином квартиры, в первую очередь вам нужно убедиться в его благонадежности. Для этого попросите его показать документ на право собственности. Это может быть свидетельство о собственности, договор дарения (если квартиру хозяину подарили), договор купли-продажи (если квартира куплена), свидетельство о наследовании (если жилье осталось в наследство) либо свидетельство о приватизации.
Все документы должны быть оригиналами. Если хозяин квартиры предъявляет только ксерокопии — это повод насторожиться. Их легко подделать.
Крайне важно посмотреть, сколько человек владеет собственностью. Идеальный вариант, если это будет один человек. Тогда в договоре указывается две стороны: владелец квартиры и вы; если же в свидетельстве на право собственности прописаны несколько человек, вам нужно будет собрать и их подписи.
О чем может рассказать паспорт собственника
Арендуя квартиру на длительный срок, обязательно попросите у хозяина квартиры паспорт. Он тоже должен быть оригинальным. Вы имеете полное право сверить данные оттуда с данными в документах на квартиру.
Во время заключения договора на длительный срок будет нелишним сделать запрос в Реестр недвижимости и сверить данные собственника с данными из кадастровой выписки. Если они не совпадают, это говорит о том, что «собственник» квартиры — это либо арендатор, либо сотрудник агентства, либо прописанный в квартире человек, либо дольщик. Это должно по меньшей мере насторожить. Ни с кем, кроме собственника, заключать договор долгосрочной аренды нельзя.
Что должно быть в договоре аренды
К составлению договора нужно подойти ответственно, в идеале пригласить юриста. Единого образца этого документа не существует, но можно сказать, что в нем должно быть обязательно.
Во-первых, в договоре должны быть указаны все ваши данные и данные собственника квартиры. Во-вторых, сведения о квартире (адрес, кому принадлежит, площадь помещений и т. д.). В-третьих, в договоре обязательно должны быть прописаны условия оплаты (сумма, порядок погашения и крайние сроки). Также в договоре необходима информация об обязанностях сторон и пункт о расторжении договора. В нем часто указывается, что если договор расторгается по вашему желанию раньше срока, то страховой депозит вам не возвращается.
Обычно договор аренды включает и так называемые особые условия, то есть ваши договоренности с собственником, которые вы заключаете в процессе переговоров. Это может быть, например, договоренность о переносе сроков выплаты страхового депозита или запрет на курение в квартире.
Зачем нужны приложения к договору
К основному договору всегда есть приложения. Например, опись имущества. В ней обычно указывается не все имущество, а только самое дорогостоящее. Важно обратить внимание на соответствие описи реальному положению вещей на момент заключения договора. Условно говоря, если в ней написано, что холодильник исправен, а он еле холодит или совсем не работает, не стесняйтесь указать на это и попросить о правках в приложении, иначе ремонтировать холодильник вы будете сами.
Второе приложение — акт передачи собственности. В него входит опись всех дефектов в квартире. Этот документ также важен: если вы въезжаете в квартиру с отколовшимся плинтусом, хозяин не сможет отказать вам из-за него в страховом депозите при выезде.
Что важно учесть при оплате
Порядок оплаты прописывается в договоре, там же можно прописать и предпочтительную форму передачи денежных средств (нал/безнал). При оплате наличными попросите арендодателя подготовить форму расписки о получении средств в двух экземплярах. Одна расписка должна остаться у вас. Это важно, так как копия расписки юридической силы не имеет.
В расписке обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон, период оплаты, сумма (в том числе прописью) с указанием валюты. Расписка сохраняет юридическую силу на протяжении трех лет. В случае оплаты банковскими или почтовыми переводами обязательно сохраняйте квитанции — как и все документы, регламентирующие ваши отношения с хозяином квартиры, — в надежном месте.
Мария Спиридонова, управляющий партнер «ЛЕГЕС БЮРО», член Ассоциации юристов России:
— Основным отличием долгосрочного найма жилого помещения является государственная регистрация договора в Росреестре. Но перед этим необходимо проверить право собственности наймодателя на квартиру, заказав актуальную выписку из ЕГРН на квартиру, а также потребовать представить оригинал документа, на основании которого он приобрел это право собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизационные документы, свидетельство о праве на наследство). Если собственников несколько, то они должны быть указаны в договоре аренды со стороны наймодателя или выдать одному из них нотариальную доверенность на подписание такого договора. При этом обязателен оригинал паспорта наймодателя.
Сам договор аренды должен содержать все паспортные данные сторон договора, характеристики квартиры в строгом соответствии с данными ЕГРН, размер арендной платы и порядок ее внесения. При этом арендная плата может быть фиксированной постоянной (ежемесячной) либо переменной (когда кроме постоянной платы приходится оплачивать ежемесячно коммунальные услуги на основании счетов, которые выставляются нанимателю). Целесообразно отразить и условие, что арендная плата может быть повышена наймодателем не чаще такого-то периода в год (квартала, полугода и т. п.) и не более чем на 10 % (для примера). Оплата должна производиться либо по распискам наймодателя либо, что наиболее предпочтительно, в безналичном порядке на карту, указанную в договоре.
В договоре должны быть зафиксированы права и обязанности сторон, особенно в части распределения обязанностей по капитальному и текущему ремонту квартиры, порядок расторжения договора (в том числе односторонний), ответственность сторон за несоблюдение обязательств по договору. Желательно также утвердить порядок и условия посещения собственником квартиры. Для наймодателя целесообразно застраховать квартиру, сдаваемую на длительный срок. К договору прилагается акт приема-передачи квартиры, который максимально подробно должен описывать ее состояние. Если квартира передается с мебелью и бытовой техникой, они также должны быть подробно описаны с указанием их состояния на момент начала найма. Возврат квартиры также производится по акту возврата помещения, в котором аналогично прописывается состояние квартиры, мебели и техники на момент возврата.
- Аренда квартиры: какие проблемы возникают при найме жилья
- Восемь ловушек, в которые можно попасть при аренде квартиры
- Как безопасно снять жилье в Москве. Инструкция от Росреестра
Что проверить перед тем, как снять квартиру?
Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.
Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.
Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант. Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.
Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок. Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс. рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.
Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника. Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.
Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.
Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.
— Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья. Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника. Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.
Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду. Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.
— Квитанции об оплате коммунальных услуг
В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.
Внимательно осмотреть квартиру
Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла. Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии». Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.
Прочитать договор от и до
Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить. В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи
Оценить адекватность собственника
Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум. Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах. Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.
Оплатить первый месяц, залог, комиссию
Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.
Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть. Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.
Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник. Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.
Как снять квартиру на ЦИАН и не попасться мошенникам
Если раньше можно было без опаски найти и снять квартиру напрямую через объявление в газете, то сегодня поиск жилья превращается в настоящую авантюру. Существует масса компаний-однодневок, деятельность которых направлена на обман доверчивых клиентов с помощью хитрых уловок. Съем недвижимости может закончиться потерей довольно крупной суммы денег. Как выйти из этой ситуации? Прислушаться к рекомендациям известного сайта для арендодателей и покупателей недвижимости — www. cian.ru. Циан, пожалуй, предоставляет своим клиентам самый подробный перечень советов для безопасной аренды жилья.
Советы CIAN: как снять квартиру безопасно
Циан является крупнейшим технологичным сервисом по недвижимости в России. Ежедневно с его помощью сдаются в аренду тысячи самых разных новых объектов. Нет ничего удивительного в том, что мошенники не прочь использовать сайт в своих целях. Именно поэтому Циан в очередной раз решил напомнить основные правила безопасности, которые помогут клиенту снять квартиру и при этом не лишиться своих средств. Да, в компании действительно есть служба безопасности и модераторы, о чем рассказал в своем интервью генеральный директор — Максим Анатольевич Мельников. Сотрудники Циана работают, не покладая рук, но поток публикуемых объявлений о сдаче и продаже недвижимости огромен — сотни тысяч в месяц, отследить каждое из них сложно. Тем не менее, как и любому другому бизнесу, Циану важна его репутация — вот почему сотрудники компании постоянно призывают своих пользователей к бдительности и напоминают о самых распространенных рисках, с которыми можно столкнуться в интернете (в том числе, и на других сайтах с объявлениями о сдаче недвижимости в аренду). Генеральный директор Циан Максим Анатольевич Мельников в интервью известному изданию обратил внимание на то, что рынок недвижимости стал лакомым кусочком для мошенников, чья деятельность подрывает доверие к честным риэлторам и арендодателям.
Как снять квартиру на ЦИАН. Пошаговая инструкция
- Определитесь с основными параметрами поиска: локацией, количеством комнат, бюджетом. Выбрав объект недвижимости, посмотрите на соседние объявления и сравните цену — не занижена ли она? Слишком низкая стоимость обычно используется мошенниками в качестве привлекательной приманки для обмана клиентов.
- При звонке по объявлению не забудьте спросить, кто и на каком основании владеет квартирой. Заранее попросите перед сдачей недвижимости в аренду привезти на просмотр документы о праве собственности, паспорт владельца. В случае, если просмотр организует риэлтор, подойдут и копии документов, но перед оплатой все-таки стоит проверить оригиналы. Cian рекомендует обязательно прочитать отзывы о риэлторской компании. Они могут публиковаться и на независимых сайтах.
- Если вам нужно снять жилье, никогда не оплачивайте аренду заранее — никаких броней (якобы из-за наплыва других страждущих). Не стоит идти на поводу у мошенников даже в том случае, когда недвижимость нужна срочно. Циан напоминает, что в любой честной компании оплата производится после подписания договора и передачи ключей, которые (проверьте!) точно подходят к двери. То же самое касается оплаты комиссии риэлтору — никаких «до».
- Выясните, сколько людей являются собственниками квартиры. Если их несколько, убедитесь, что остальные не будут возражать против вашего проживания (лучше распиской). Когда у недвижимости несколько владельцев, ваша попытка снять жилье может повлечь за собой конфликты и проблемы.
- Циан не рекомендует снимать жилье без заключения договора. Подписывая бумаги, внимательно читайте все копии, оспаривайте пункты, с которыми не согласны. Обратите внимание на пени и штрафы. Убедитесь, что подписываете договор именно по той квартире, которую собираетесь снять (адрес просмотренной квартиры и той, что указана в договоре, должны совпадать — проверьте заранее). Обратите внимание, прописаны ли в договоре какие-то санкции в случае нарушений собственником и каким образом можно расторгнуть договор. Не забудьте обсудить оплату ЖКУ и возврат залога за недвижимость перед тем, как ее снять.
- Скрупулезно составьте акт приемки-передачи. Осмотрите повреждения на мебели и бытовой технике (убедитесь, что все работает — это также касается окон, дверей и санузла) и отметьте их в акте.
- Если клиент планирует снять жилье, воспользовавшись услугами риэлторской компании, Циан рекомендует тщательно изучить отзывы тех, кто уже к ним обращался.
CIAN: де искать подвох при аренде жилья?
А теперь — основные тонкости, в которые должен быть посвящен человек, желающий снять недвижимость. Циан напоминает, что главное правило умного арендатора и покупателя — «Скупой платит дважды». В самом деле, большинство мошеннических схем срабатывает при желании жертвы сэкономить — арендовать более дешевую квартиру (именно для этого и стоит провести сравнительный анализ предложения на разных сайтах), воздержаться от услуг опытного риэлтора (который сможет отбраковать сомнительный вариант еще на этапе прозвона), купиться на более выгодный вариант (но без документов или с условием, что деньги вперед).
Итак, приступим к делу, Циан разоблачает основные мошеннические схемы, которые используются нечистыми на руку компаниями.
Фейковые объявления
Часть мошеннических объявлений угадывается опытным глазом без выезда на место событий. Если вы хотите безопасно снять недвижимость, то просто хорошенько присмотритесь к тексту и фотографиям, опубликованным на сайте. Что должно в них насторожить?
- Заниженная цена — да, об этом уже много раз говорилось, но не грех и повторить. Если хотите снять недвижимость, не гонитесь за низкой ценой. Она действует как лампочка для мотыльков: на такие объявления на сайтах обращают внимание чаще, чем на другие (честные), а значит, больше вероятность, что кто-нибудь, да попадется. А то и не один.
- Иногда должны насторожить слишком подробный рассказ о квартире и недостаток адекватных фотографий (любому арендатору важна не высокохудожественная съемка цветка и придверного коврика, а сами помещения: кухня, комнаты, санузел; если их на фотографиях нет — переходите к следующему объявлению).
- Cian напоминает, что очень странно выглядят объявления, в которых информации нет вообще. Есть только несколько фотографий квартиры, которую предлагают снять (причем не всегда они складываются в общую картинку — например, из комнаты видно коридор, но на соседней фотографии тот же, вроде бы, коридор, но оклеен в совершенно другие обои).
- Противоречия между данными объявления и словами человека, ответившего на ваш звонок. Сдает собственник (так, во всяком случае, указано на сайте), но он не может ответить на элементарные вопросы? Вас уже дурят. Отвечающий не может внятно рассказать о документах, других собственниках или, например, виде из окна? Не задерживайтесь. И, кстати, обещанный вид из окна после разговора можно проверить, используя сервис «Панорамы» от «Яндекс.Карт».
Просмотр недвижимости
Cian напоминает, одно из главных правил просмотра — убедиться, что вы снимаете именно ту квартиру, о которой говорится в объявлении, которую просматриваете и которая будет указана в договоре. Мошеннических схем в данном случае несколько:
- Вам могут заявить, что квартира, которую вы хотите снять по объявлению, как раз вчера сгорела, но совсем рядом есть другой вариант — ничем не хуже (спойлер: он явно хуже или сильно дороже, но тоже кто-то очень хочет ее сдавать).
- Вам могут показать одну квартиру, а договор вы подпишете по другой. Так бывает, если кто-то поменял цифры на дверях или, заболтав доверчивого арендатора, привел его в соседний корпус. Совет: убедитесь, что номера квартир по лестничной площадке указаны в правильном порядке, а номер дома и корпуса совпадают с данными жилья, которое вы собирались снимать.
- Вместо просмотра квартиры арендатора, которую клиент хочет снять, мошенники могут пригласить в офис компании. Делается это якобы для подписания договора на оказание информационных услуг. Это не более ответственный подход, а попытка содрать с вас денег за навязанные услуги. После подписания договора вас, скорее всего, отправят на «встречу с собственником недвижимости», который, разумеется, не приедет. Все ваши данные, указанные в договоре, позже будут переданы в базу колл-центров, а вас потом замучают рекламными звонками в попытке сбыть неликвидные квартиры. И, да, денег за информационные услуги вам не вернут — они же, в общем-то, оказаны (а что собственник не приехал — так с него и спрашивайте).
- Просмотры квартиры, которую клиент планирует снять, всегда бесплатные — точка. Ни одна уважающая себя компания, деятельность которой законна, не станет вымогать деньги с клиента за обычное ознакомление с жильем для сдачи в аренду.
Оплата недвижимости
- Обсуждая оплату жилья, не стоит переходить в сторонние мессенджеры. Часто мошенники предлагают уйти из чата на сайте Циан (якобы так удобнее), а потом, уже втеревшись в доверие, высылают ссылки на оплату (или на получение оплаты), которые в точности копируют внешний вид соответствующей страницы на Циан, но в действительности представляют собой совсем иной сервис, деятельность которого направлена на воровство данных карты. Пройдя по этой ссылке, жертва вводит данные карты, после чего мошенники могут списать с нее все, что там есть. Распознать сайт-подделку можно по схожему написанию адреса сайта — например, ciian. ru. ciaan. ru.
- Не стоит оплачивать дополнительные услуги — например, бронирование квартиры, на которую, по словам собственника, уже выстроилась целая очередь страждущих и готовых участвовать в аукционе (скорее всего, другие участники аукциона будут подставными, а вы в азарте можете снять квартиру по гораздо более высокой цене, чем планировали). Кроме того, сам факт бронирования считается на официальном рынке недвижимости неприемлемым — добропорядочные арендодатели такое не практикуют.
- Вместо бронирования может использоваться термин «залог» и условие отсроченного заезда. Циан напоминает, что это обычная игра слов, которая дает мошенникам отличный шанс провернуть свою схему. Заплатив несколько тысяч и получив приглашение перевозить вещи через неделю, вы рискуете встретить в подъезде еще с десяток таких же арендаторов с чемоданами. Схема проста: мошенники действительно сняли квартиру, а затем просто пересдали ее — вам, женщине с собакой, добропорядочной славянской семье, одинокому холостяку и толпе других потенциальных жильцов. Собрав со всех залоги, мошенники предоставили право разбираться своим жертвам уже друг с другом. Каждый будет доказывать свое право оставаться в квартире, но все останутся у разбитого корыта. Деньги не вернуть, придется только писать гневные отзывы.
- Этот момент, хоть и касается оплаты, но легко выясняется еще на этапе прозвона. Квартиры по приятным ценам могут быть обременены обязанностью арендатора оплачивать ЖКУ (обычно эту обязанность берет на себя хозяин). Циан призывает обратить особое внимание на этот маленький нюанс, когда вы пытаетесь снять жилье.
- Не стоит оплачивать аренду недвижимости до того, как вам покажут оригиналы правоустанавливающих документов по квартире. Cian рекомендует обязательно проверять, сходятся ли эти данные с данными квартиры, которую вы смотрели, и с паспортными данными собственника. Многие мошенники в своей деятельности рассчитывают именно на невнимательность клиентов.
Если вас уже обманули, когда вы пытались снять квартиру, обязательно поделись своей бедой с другими — напишите отзыв о деятельности риэлторской компании или арендодателя, чтобы предостеречь других клиентов.
Мельников — Аренда недвижимости под прицелом мошенников
В интервью газете «Коммерсантъ» генеральный директор Циан Максим Анатольевич Мельников говорил, что рынок аренды жилья более подвержен мошенническим схемам, чем рынок продаж. Циан существует уже 20 лет, и все это время мошенники не устают придумывать новые схемы.
На вопросы журналиста о том, как Циан пресекает деятельность нечистых на руку дельцов, Мельников ответил: «Мы в ответ придумываем какие-то контрмеры. Жалобы пользователей — один из важнейших каналов».
«Помимо этого, за последние несколько лет мы нарастили большой блок data science, благодаря которому по огромному числу сведений вычисляются подозрительные объявления. Дальше они попадают к модераторам, которые выясняют, в чем дело» — закончил Мельников.
Таким образом, если вы встретились с неуказанным выше видом мошенничества при попытке снять жилье на www. cian.ru, расскажите об этом, и мы дополним нашу энциклопедию. Это позволит предостеречь других клиентов и помешать деятельности мошенников. Слова Мельникова о мерах безопасности подтвердят цифры:
- Сайтом Циан пользуется около 19 млн человек в месяц.
- Ежемесячно на Циане обрабатывается около 100 тыс. подозрительных объявлений, требующих дополнительной проверки.
- Фейковые объявления отслеживаются многочисленными модераторами Циана и сотней роботов, обученных по специальным признакам выявлять нарушения и передавать их сотрудникам компании для вынесения окончательного вердикта.
- Кроме роботов и модераторов фейковые объявления на Циане могут выявлять и сами пользователи. Для этого есть опция «Пожаловаться».
- В отделе модерации Циан есть отдельный пул из 40 «тайных покупателей», в задачи которых входит прозвон объявлений, во время которого специалист представляется покупателем, проверяя надежность объявления, опубликованного на сайте.