Где покупать квартиру в москве

Районы Москвы

Составление рейтинга районов Москвы, где лучше купить недвижимость, — занятие не очень благодарное, поскольку у покупателей жилья могут быть весьма разные цели. Кому-то важнее всего сэкономить, кто-то хочет выгодно вложить деньги, кому-то важно, чтобы купленное жилье стабильно дорожало и при этом оставалось востребованным. Кто-то не мыслит жизни без парка рядом… И при этом у покупателей столичной недвижимости еще и очень различный бюджет, а в зависимости от его величины плюсы и минусы выглядят по-разному. Мы попытались учесть наиболее стандартные запросы: чтобы дом был в более-менее приятном для жизни и в то же время инвестиционно привлекательном районе, при этом бюджет покупки был средним — не более 20 миллионов рублей.

Где лучше купить недвижимость в Москве в 2024 году

С учетом оговорок выше и исходя из мнений опрошенных «КП» экспертов, десятка районов, где лучше купить недвижимость в Москве, выглядит так:

• Покровское-Стрешнево, СЗАО
• Раменки, ЗАО
• Хорошево-Мневники, СЗАО
• Пресненский, ЦАО
• Тропарево-Никулино, ЗАО
• Донской, ЮАО
• Даниловский, ЮАО
• Щукино, СЗАО
• Крылатское, ЗАО
• Филевский парк, ЗАО

1. Покровское-Стрешнево, СЗАО

Плюсы

• Район быстро развивается, цены в нем будут уверенно расти.
• По одной из границ района проходит Москва-река, пространство вдоль берега скоро будет благоустроено.
• В районе 8 муниципальных детских садов, 7 школ, включая популярную англо-американскую, 10 детских поликлиник, яхт-клубы и водная инфраструктура, стадион «Открытие Арена», большое количество спортивно-оздоровительных центров, хорошая парковая зона.
• С 2014 г. работает новая станция метро «Спартак», есть станция МЦК.

Минусы

• Близость к МКАД, высокая загруженность Волоколамского шоссе.

— Район привлекателен прежде всего для тех, кто планирует инвестировать в новостройки, — считает Юрий Осипов, аналитик Investpoint. — Там большое разнообразие предложений на первичном рынке в ЖК («Город на Реке Тушино-2018», «Жилой район ALIA», «Holland Park»). Сочетание развивающейся инфраструктуры района с хорошей экологией, уверенный рост стоимости объектов нового строительства делает его перспективным в целях инвестиций именно в этот сегмент рынка.

2. Раменки, ЗАО

Плюсы

• Нет промышленных предприятий, один из самых зеленых районов столицы.
• Здесь находятся престижные школы и ВУЗы — МГУ, Всероссийской академии внешней торговли.
• Хорошая транспортная доступность, много рекреационных зон.
• Можно найти недвижимость на любой вкус — есть проекты и комфорт-класса, и уровня бизнес и премиум.

Минусы

• Густонаселенный район, много старой застройки — панельных советских домов.
• Довольно высокая средняя цена кв.м. — 247 000 руб. было по состоянию на 2020 г.

— В ближайшее время ожидаются новые проекты с хорошей инвестиционной составляющей и интересными планировочными решениями. В целом район богат предложениями, архитектурные решения новых проектов интересны, можно выбирать варианты как с отделкой, так и без нее, — считает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова .

3. Хорошево-Мневники, СЗАО

Плюсы

• Отличная инфраструктура.
• Удобный выезд как в центр, так и на Новорижское шоссе — одну из самых популярных загородных трасс.
• Значительная часть территории – рекреационные зоны, в числе которых знаменитый Серебряный бор с его пляжами. Это одно из немногих мест в Москве, где разрешено купаться.
• Достаточно предложений как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Минусы

• Не отовсюду легко добраться до метро, но в перспективе должны появиться несколько новых станций.
• Один из самых дорогих районов за пределами центра, что объясняется присутствием Москвы-реки и Серебряного бора.

Как отмечают эксперты, в районе много предложений в строящихся ЖК («Wellton Towers», «Городской квартал BIG TIME», «Серебряный парк», «Хорошевский»). На вторичном рынке также достаточно предложений в относительно новых домах с удобными планировками и достаточной общей площадью. Большая часть новостроек относится к бизнес-классу, но есть и комфорт.

Средняя цена комфорт-класса — от 188 тыс. руб./кв. м., бизнес-класса — от 235 тыс. руб.

4. Пресненский, ЦАО

Плюсы

• Отличная инфраструктура, доступность как для личного, так и для общественного транспорта.
• Район считается безопасным, поскольку на его территории большое количество госучреждений и камер наблюдения.
• Единственный район ЦАО, где стоимость «квадратов» в строящихся ЖК растет выше, чем в среднем по Москве — 8–10%.

Минусы

• Не особо хорошая экологическая обстановка в районе в целом, хотя имеется достаточно зеленых насаждений и есть набережные Москвы-реки.

— На вторичном рынке имеются квартиры в домах, попадающих под программу реновации, что можно рассматривать как неплохую перспективу для улучшения жилищных условий или долговременную инвестицию, — отмечает Юрий Осипов.

5. Тропарево-Никулино, ЗАО

Плюсы

• Отличная инфраструктура, доступность как для личного, так и для общественного транспорта.
• Экологическая обстановка выше среднего по городу благодаря большому количеству лесопарковых зон. С точки зрения безопасности проживания район также не вызывает нареканий.
• Много мест с красивыми видами.

Минусы

• Неоднородный социальный состав и застройка.
• Востряковское кладбище, рядом с которым не многие хотели бы жить.
• Ряд экспертов считают район в целом переоцененным.

Немного предложений на первичном рынке: «ЖК Квартал на Никулинской» и «ЖК Академия Люкс». Рост стоимости в среднем в 2022 году — 10%. Это компенсируется большим предложением на вторичном рынке, но рост стоимости вторичного жилья будет не выше 5–6% годовых.

6. Донской, ЮАО

Плюсы

• Один из самых обжитых и наиболее близких к центру районов ЮАО. Благоустроенный, с развитой инфраструктурой.
• С богатой историей — один Донской монастырь чего стоит.
• Считается «интеллигентным» – здесь находится целый ряд институтов РАН.
• Много сталинок.

Минусы

• Экология. Транспортные потоки интенсивные, а зеленых зон и парков мало.

В число развивающихся и инвестиционно привлекательных район попал в связи с программой вывода промзон. Появилось место для нового строительства, сейчас здесь представлены сразу несколько проектов бизнес-класса («Вавилова 4», «Донское подворье», «Донской квартал» и «Левел Донской»). СВЦ бизнес-класса составляет от 240 тыс. руб./кв.м.

7. Даниловский, ЮАО

Плюсы

• Практически все те же, что и в соседнем Донском районе.
• В плюсы сейчас превратились и былые минусы района. Около 40% территории района занимала промзона ЗИЛ. Теперь здесь фактически образуется новый «город в городе» с очень интересными проектами квартальной застройки.

Минусы

• Экология вызывает нарекания.

Среди новых проектов здесь есть достаточно необычные. Например, жилой комплекс бизнес-класса «ЗИЛАРТ» со своей собственной внутренней инфраструктурой, включая парк, музей и творческий кластер. Дома высотой от 3 до 40 этажей.

8. Щукино, СЗАО

Плюсы

• Граничит с крупными зелеными массивами и водными зонами: Серебряным бором на юге и со Строгинской поймой на западе.

Минусы

• Промзона №41 «Октябрьское поле». С ее реорганизацией и новой застройкой есть проблемы в связи с близостью института Курчатова.

9. Крылатское, ЗАО

Плюсы

• Нет старого жилого фонда (хрущевок и девятиэтажек, в отличие от соседнего Кунцева), много красивых видов из домов.
• Развитая социальная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, больницы.
• Хорошая спортивная инфраструктура, частично оставшаяся еще от Олимпиады-80, а в последние годы обновленная, включая велодорожку и горнолыжные склоны.
• Рядом большие зеленые массивы.
• Район долгое время считался престижным, социальный состав не вызывает нареканий.

Минусы

• Окраины района находятся далековато от метро.
• Считается переоцененным: стоимость кв.м. для района рядом с МКАД все же высоковата.

10. Филевский парк, ЗАО

Плюсы

• Транспортная доступность и на машине, и на метро. Близость к центру.
• Неплохая инфраструктура.
• Безопасность и экология несколько выше среднего уровня по городу.
• Есть места для прогулок — большая парковая зона.
• Высокая ликвидность жилья — на него всегда есть спрос.
• Район считается перспективным в связи с редевелопментом промзон, ожидаются новые интересные проекты ЖК.
• Вторичный рынок — преимущественно кирпичные дома и сталинки.

Минусы

• Район все же дороговат. Не для тех, кому хочется хорошую квартиру, но чтоб при этом еще и сэкономить.

В основном стоит рассматривать тем, кто ориентируется на покупку жилья бизнес-класса. Много предложений в строящихся ЖК («Fili City», «Западный порт», «Береговой»). Также много предложений на вторичном рынке.

Стоит ли покупать квартиру в Москве

Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать квартиру в Москве. Рассказываем, что предпочтительнее: новостройки или вторичное жилье, а также стоит ли копить наличку или можно сразу брать в ипотеку.

Покупка квартиры

Главные параметры, на которые советуют ориентироваться эксперты при выборе районов, где лучше купить квартиру в Москве, это: экология, безопасность, инфраструктура района и транспортная доступность. Районы, где нет метро и в ближайшее время его не построят, сразу выпадают из числа перспективных, как бы там ни было хорошо по остальным показателям. Заметим также, что практически все районы из нашей десятки лучших так или иначе примыкают к Москве-реке. Теперь об инвестиционной привлекательности.

— Надо исходить из того, что по оценкам средний рост цен на квартире в Москве в этом году составит не более 5–7%, — говорит член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев. — По новостройкам — в пределах 10%, ну, максимум 15%, если очень удачно выбрать проект. Тот же предел инвестиционной привлекательности у квартир на вторичном рынке, если купленное жилье сразу сдать в аренду. Но это в любом случае выгоднее, чем держать деньги в банке. Депозитов с доходностью даже в 6–7% в год сейчас уже нет. Понятно, что с наибольшей вероятностью максимальный рост цен будет в тех районах, которые считаются перспективными, но где пока уровень цен не самый высокий по городу.

Как правило, это:

• районы с бывшими промзонами, которые теперь облагораживаются и застраиваются. Поскольку при этом сильно улучшается инфраструктура и комфортность жизни в районе, его рейтинг сразу резко повышается;
• районы, где в ближайшие несколько лет предполагается построить метро.

— С точки зрения привлекательности одновременно и инвестиций в недвижимость, и комфортного проживания, я бы предложил рассматривать в первую очередь юго-западный, западный, северо-западный и северный административные округа, — советует генеральный директор «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков.

Покупка квартиры в Москве

На стадии котлована

В новостройке

Строящееся жилье

Покупка дома

Возможность приобретения такого рода недвижимости скорее ассоциируется с Подмосковьем. Но не забываем, что к столичным территориям сейчас относится и «Новая Москва», где выбор такого рода вариантов велик, причем достаточно разных по цене.

— С точки зрения цены за квадратный метр такая покупка выглядит даже более выгодной, чем квартира. Но выбрать правильный вариант здесь гораздо сложнее. Большее значение имеет «нагрузка» — то, что вы покупаете вместе с домом, — предупреждает Роман Вихлянцев.

Это касается, в частности, правильности оформления документов (и на дом, и на землю), современности и работоспособности коммуникаций. А также перспектив развития конкретной территории — не планируется ли там какое-то строительство, в связи с чем земля может потребоваться для госнужд.

Важный момент и «подводные камни» самого дома.

— Продается за 17 миллионов аж 900-метровый дом, — приводит пример Роман Вихлянцев. — Вроде бы выгодно, обычная цена такого дома миллионов 30. Но никто не покупает. Почему? Во-первых, дом слишком большой, реально столько жилплощади никому не нужно, а обслуживание выйдет в копеечку. А во-вторых, он «богато», но аляповато отделан — с колоннами и статуями на каждом шагу. Сейчас вкусы у людей уже изменились.

Лучшие коттеджные поселки в Москве

Изучаем лучшие коттеджные поселки в Москве: «Комсомольская правда» представляет рейтинг с советами от экспертов и ценами

Как добраться

В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде. Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero

Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.

Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.

Где в Москве выгодно купить жилье в 2022 году. Список районов

Купить квартиру в Москве в локации с перспективой роста стоимости и не по заоблачным ценам — задача не из легких. По данным «ЦИАН.Аналитики», по итогам 2021 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы выросла почти на 30% и достигла отметки в 302 тыс. руб. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила аналитиков и риелторов назвать районы столицы, где цены на жилье сейчас находятся не на пике, но имеют перспективу роста в связи с развитием и благоустройством локации и появлением новых масштабных проектов.

Факторы роста

Факторами будущего роста цен на недвижимость в конкретной локации можно считать, во-первых, программу редевелопмента промзон, когда на территории бывших промышленных предприятий появляются новые масштабные кварталы застройки, говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Помимо домов, строятся также объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, что ведет к росту цен даже в уже ранее построенных домах. Во-вторых, к повышению цен ведет открытие станций метро — это, пожалуй, самый проверенный и быстрый способ получить рост цены квадратного метра за относительно небольшой срок, в отличие от редевелопмента, где строительство продолжается годы. Поэтому в первую очередь покупателям необходимо изучить перспективы развития метрополитена.

В 2022 году в Москве должны открыть девять станций Большого кольца метро (БКЛ). Планируется завершить строительство станций «Марьина Роща», «Рижская», «Сокольники», «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар» и модернизировать станции «Варшавская» и «Каширская».

Локации у новых станций БКЛ

Новые станции БКЛ повысят привлекательность районов, где они откроются, хотя существенно и не изменят транспортную доступность. Например, среди перспективных локаций для покупки жилья в 2022 году директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев выделяет район вблизи Нагатинской набережной, где строится станция метро БКЛ. По его словам, здесь уже стартовали несколько новых проектов и еще ожидается выход в ближайшие месяцы. «Административно эта локация относится к районам Нагатино-Садовники и Нагатинский Затон. В этих районах уже есть две станции метро («Нагатинская» и «Коломенская») и строится станция «Нагатинский Затон» в составе восточного участка БКЛ. Этот район примечателен близостью к парку «Коломенское» и парку развлечений «Остров Мечты». В районе хорошо развита инфраструктура», — рассказывает эксперт. Высокая конкуренция стимулирует девелоперов выводить новые проекты с фишками в различных областях — это могут быть инфраструктурное наполнение, архитектура, внутренняя инженерия, благоустройство и др. По данным Est-a-Tet, средняя цена предложения на первичном рынке в районе Нагатино-Садовники составляет 338,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Нагатинском Затоне — 341,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Покупателям стоит обратить внимание на жилье в районах Марьина Роща и Бутырский, где тоже появится станция БКЛ, продолжил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Сейчас предложение новостроек в этих районах неоднородное — там есть как стандартные проекты комфорт-класса, так и жилой комплекс премиум-класса. С учетом близости районов к ТТК и деловому центру здесь мало современных проектов бизнес-класса. Из мест отдыха в ближайшем окружении — усадьба «Останкино» и ВДНХ. Средняя цена предложения на первичном рынке в районе Бутырский составляет 288 тыс. руб. за 1 кв. м, а в районе Марьина Роща — 374 тыс. руб. за 1 кв. м.

Среди перспективных районов для покупки жилья — локации у новых станций БКЛ (Фото: Nekrasov Eugene/shutterstock.com)

Локации у новых станций салатовой ветки

Наибольший рост цен фиксируется в локациях, где раньше не было метро в пешей доступности. Например, стоит обратить внимание на север Москвы, где продолжением Люблинско-Дмитровской линии метро станут станции «Улица 800-летия Москвы» («Яхромская»), «Лианозово» и «Физтех», говорит Виктория Кирюхина. «Соответственно, нужно изучить рынок Дмитровского района и района Северный (за МКАД), который после открытия станции метро покажет рост стоимости за счет большей престижности района и лучшей транспортной доступности», — пояснила эксперт. По данным ЦИАН, Дмитровский район находится на 77-м месте среди всех районов Москвы по средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке — 266 тыс. руб., а Северный — на 105-м месте (244,6 тыс. руб.). При этом сроки экспозиции квартир в данных районах средние по рынку (95–100 дней). Согласен с коллегой по поводу перспектив Дмитровского района руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. «Одним из привлекательных и перспективных районов с точки зрения будущей ликвидности жилой недвижимости можно назвать Дмитровский. Здесь проходят Дмитровское и Коровинское шоссе, а к 2023 году планируется открыть станции метро «Лианозово» и «Улица 800-летия Москвы» («Яхромская»), — сказал он.

Продление салатовой ветки

Строительство участка Люблинско-Дмитровской линии метро от станции «Селигерская» до «Физтеха» началось в 2019 году. Работы планируется завершить в 2022 году. Продление салатовой ветки до поселка Северный позволит улучшить транспортную доступность для районов Дмитровский, Восточное Дегунино и Лианозово. Ожидается, что ввод участка позволит экономить жителям севера столицы до 20 минут времени на поездках по городу.

Южный порт и Марьино

Среди зон редевеломпента эксперты выделяют агломерацию вокруг Южнопортовой улицы в районе Печатники. Здесь будет масштабный редевелопмент промзоны «Южный порт» общей площадью 34,67 га. Проект предполагает строительство 534,4 тыс. кв. м недвижимости, включая жилые дома, учебный комплекс — школу и детский сад, гостиницу, многофункциональные, общественно-деловые и торговые центры, гараж и другие объекты. Здесь планируется создание еще одного московского Сити, только на юго-востоке Москвы, также на реке. По оценкам Est-a-Tet, стоимость 1 кв. м в локации сейчас варьируется от 236 тыс. до 307 тыс. руб. «Будет развиваться и вся сопутствующая инфраструктура, в том числе социальная. Сейчас в этом районе отсутствует предложение на первичном рынке. Сам район отличается протяженной береговой линией, которая будет благоустроена, и близостью к ТТК, что обеспечивает хорошую транспортную доступность», — добавил Роман Родионцев. Среди привлекательных локаций эксперт выделяет район Марьино. По его словам, здесь ожидается выход сразу двух крупных проектов с современными концепциями. Помимо хорошей транспортной доступности (линия МЦД и метро), жители смогут отдыхать в ПКиО имени 850-летия Москвы, рядом с набережной. Кроме того, в районе хорошо развита вся инфраструктура. «Сейчас на первичном рынке района Марьино отсутствует предложение строящихся ЖК. А в примыкающем к нему районе Люблино текущая цена квадратного метра составляет 193 тыс. руб. за 1 кв. м», — поясняет эксперт.

Проект застройки территории «Южного порта» (Фото: stroi.mos.ru)

ЖК в Новой Москве

В 2022 году сохранит привлекательность Новая Москва, которая продолжает активно развиваться по всем направлениям — это строительство новых станций метро, объектов социальной и торговой инфраструктуры. На новых территориях, по мнению Виктории Кирюхиной, лучше обратить внимание на поселение Внуковское, на которое в 2021 году пришлось 5% всех просмотров объявлений в Москве на вторичном рынке. В перспективе здесь откроются станция метро Солнцевской линии — «Пыхтино» и «Внуково». По оценкам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м составляет здесь 238 тыс. руб. «Внуковское по числу просмотров объявлений в 2021 году уступило только поселению Сосенское (также Новая Москва, и здесь также запланировано появление новой станции метро «Сосенки») и Хорошево-Мневникам. То есть покупатели голосуют за перспективные районы, где стоимость квадратного метра пока ниже, но есть перспективы значительного улучшения транспортной доступности, что ведет к росту цен», — отметила она. Среди перспективных локаций в Новой Москве Дмитрий Алексеев из «Авито» выделяет поселение Десеновское. «За последние несколько лет в поселении активно развивалась социальная инфраструктура, значительно улучшилась транспортная ситуация: реконструировано Калужское шоссе, запущены новые автобусные маршруты, а к 2026 году планируется открытие четырех станций метро («Ракитки», «Десна», «Десеновское», «Ватутинки»)», — приводит аргументы в пользу локации эксперт. Также здесь планируется возведение новых современных жилых кварталов и городских пространств, добавил он.

Среди перспективных локаций остаются районы Новый Москвы рядом с Солнцевской линией, здесь планируется открыть станции метро «Пыхтино» и «Внуково» (Фото: stroi.mos.ru)

Районы с наибольшим ожидаемым ростом цен

Для покупки жилья можно рассмотреть районы с наибольшим ожидаемым ростом цен. По прогнозам экспертов, в 2022 году темпы роста цен на жилье в Москве и области замедлятся и будут немногим выше инфляции. Однако есть районы, где подорожание ожидается выше рынка. Первое место по перспективам роста в 2022-м занимает Северное Тушино в Северо-Западном административном округе. На декабрь 2021 года средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 262,7 тыс. руб. (+19,2% за 2021 год). В 2022 году прирост может составить еще 15%. На втором месте — район Теплый Стан, расположенный в Юго-Западном административном округе. Средняя цена 1 кв. м составляет здесь 263,1 тыс. руб. (+20,2% за 2021 год). В 2022 году «квадрат» в этом районе может подорожать еще на 14%. Тройку лидеров замыкает район Восточное Измайлово в Восточном административном округе. Аналитики прогнозируют здесь 11%-ный рост цен на жилье в 2022 году. Сейчас 1 кв. м в Восточном Измайлове оценивается в 269,2 тыс. руб. (+21,9% в 2021 году).

Районы с самым низким ценником

• Бирюлево Западное: цена 1 кв. м — 223,3 тыс. руб. (+24% за год);
• Южное Бутово: цена 1 кв. м — 226,8 (+19% за год);
• Бирюлево Восточное: цена 1 кв. м — 226,9 (+18% за год);
• Ярославский район: цена 1 кв. м — 233,4 (+22% за год);
• Косино-Ухтомский район: цена 1 кв. м — 238 (+20% за год).

Ярославский — район без метро у МКАД, а Косино-Ухтомский и Южное Бутово — замкадные локации, пояснила Виктория Кирюхина. «Обратить внимание можно на Бирюлево Западное и Бирюлево Восточное, где появятся станции метро, именно по этой причине имеется потенциал для роста цен в отличие от других перечисленных бюджетных районов», — добавила эксперт.

Локации с минимальными ценами в Новой Москве:

• Новофедоровское: цена 1 кв. м — 153,7 тыс. руб. (+27% за год);
• Марушкинское: цена 1 кв. м — 176 тыс. руб. (+43% за год);
• Первомайское: цена 1 кв. м — 176,6 тыс. руб. (+48% за год);
• Филимонковское: цена 1 кв. м — 182 тыс. руб. (+24% за год);
• Рязановское: цена 1 кв. м — 189,9 (+23% за год).

В Новой Москве стоимость также растет в самых бюджетных районах, что связано с будущим доступом МЦД от Апрелевки. В частности, речь идет о Новофедоровском и Марушкинском поселениях. Филимонковское поселение в перспективе будет иметь станцию метро. Данные районы можно рассматривать для долгосрочных инвестиций. Но если планируется быстрая перепродажа, лучше рассмотреть Старую Москву, отметила Виктория Кирюхина.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— В 2022 году наибольший потенциал получат локации, где запланировано скорое открытие новых станций метро, а также ведется активное благоустройство территорий, например в рамках одного из самых масштабных проектов по реконструкции набережных Москвы-реки.

Стоит отметить потенциал локации в районе Нагатино-Садовники, где в реализацию вышли качественные проекты бизнес-класса по 400 тыс. руб. за 1 кв. м при средней цене лота 22,3 млн руб. В ближайшем будущем здесь появятся шесть новых проектов, будут преобразованы набережная и прилегающие к ней территории. Хороший потенциал с точки зрения улучшения транспортной доступности и благоустройства у района Хорошево-Мневники, где будет построен Большой Сити.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.

Районы МСК, в которых выгодно покупать жилье в 2023

Приобретение квартиры в Москве тесно связано с выбором района, который является основным фактором. Иногда стоимость квартиры может быть завышена из-за ее местоположения. Тем не менее, некоторые районы могут быть недооценены, но иметь потенциал для будущего роста цен на недвижимость.

Попросили аналитиков найти такие районы Москвы, где приобретение жилья в 2023 году будет выгодно.

Как выбирали районы

Аналитики выделили перспективные районы, где цены на жилье в настоящее время ниже среднего уровня по Москве, но имеют потенциал для роста. Они также оценивали уровень скидок в этих районах и наличие скоро открывающихся или недавно запущенных станций метро. Кроме того, эксперты указали на программы реновации и реорганизации промышленных зон как факторы, которые могут увеличить привлекательность инвестиций в недвижимость.

Районы где недавно открылись станции БКЛ

Локации, расположенные рядом с недавно открытыми станциями Большой кольцевой линии (БКЛ), могут быть перспективными для покупки жилья. Однако это не относится ко всем районам, так как большинство участков БКЛ, которая была запущена 1 марта, проходят через территории с уже хорошей транспортной доступностью. При этом рост цен на жилье произошел еще до открытия станций.

Некоторые районы, расположенные рядом с недавно открытыми станциями Большой кольцевой линии (БКЛ), могут быть перспективными для покупки жилья. Однако, согласно управляющему партнеру компании «Метриум» Надежде Коркка, есть исключения, среди которых Нагатинский Затон. Средняя цена 1 квадратного метра здесь составляет 444,8 тысячи рублей. Транспортно-пересадочные узлы «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар» значительно сократили время в пути до центра города для жителей этого района на юге столицы. Кроме того, реконструкция Южного речного вокзала, завершающаяся этим летом, а также масштабное благоустройство набережной, положительно влияют на инвестиционный потенциал Нагатинского Затона. По мнению Надежды Коркка, цены на новостройки в этом районе могут вырасти на 17-20% в течение года.

Открытие станции Большой кольцевой линии (БКЛ) в районе Сокольники может значительно повлиять на цены на рынке новостроек. По мнению эксперта, после полного запуска БКЛ девелоперы будут активно строить проекты бизнес-класса в этом районе, а стоимость первичного жилья может вырасти на 20-25%. В настоящее время средняя цена 1 квадратного метра новостроек в районе Сокольники составляет 326,4 тысячи рублей.

Аналогичная ситуация наблюдается в районе станции «Варшавская», где пока представлен всего один ЖК. Однако после открытия станции и ее включения в состав БКЛ в Нагорном районе и Москворечье-Сабурово будут реализовываться больше проектов бизнес-класса, что может привести к росту цен на новостройки на 15–20%. В настоящее время цена 1 квадратного метра в этой локации составляет 365,8 тысячи рублей.

Также появление крупного транспортного узла «Марьина Роща» (две станции метро и две станции МЦД) может в перспективе повысить цены на новостройки в прилегающих локациях до 15%, где сейчас средняя цена 1 квадратного метра составляет 386,2 тысячи рублей, согласно прогнозам экспертов из «Метриума».

Районы, где готовятся к открытию новые станции метро.

Эксперты рекомендуют рассмотреть перспективные районы, где планируется открытие новых станций метро Люблинско-Дмитровской линии — «Физтех», «Лианозово» и «Яхромская», которые должны начать работу в текущем году. Северный район может быть потенциально интересным с точки зрения роста цен, средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 253,7 тыс. рублей против 301,3 тыс. в Москве в целом. Дмитровский район также входит в этот список с ценой в 277,2 тыс. рублей за квадратный метр, сообщила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.

Также согласно мнению Надежды Коррки, стоит обратить внимание покупателей на первичное жилье в районах Дмитровского (304,2 тыс. руб.) и Северного (246,7 тыс. руб.). Эксперт отметила, что перспективность этих локаций не ограничивается появлением новых станций метро. Например, в Дмитровском районе планируется реорганизация части промзоны «Коровино», где будут построены современные производственные здания и общественно-деловой центр. В Северном районе скоро откроется зона отдыха «Долгие пруды», новые детский сад, школа с физкультурно-оздоровительным комплексом и один из крупнейших социальных центров в столице. Управляющий партнер компании «Метриум» допустила, что цены на новостройки в Дмитровском районе могут вырасти примерно на 15-17% за год, а в Северном районе — на 12-15%.

Согласно утвержденному проекту планировки, 1 марта мэр Москвы Сергей Собянин подтвердил планы по строительству второго и третьего участков Бирюлевской линии метро от станции «Кленовый бульвар» до станции «Бирюлево». Новая ветка проходит через несколько районов, включая Нагатинский Затон, Печатники, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. Специалисты отмечают, что последние два района являются перспективными с точки зрения улучшения транспортной доступности, особенно для тех, кто предпочитает жить в Старой Москве. Эксперты ЦИАН подчеркивают, что Бирюлево Восточное занимает 117-е место по цене среди других районов (226,7 тыс. руб.), а Бирюлево Западное — 121-е место (211,9 тыс. руб.). В отличие от новомосковских проектов, где также планируется строительство новых станций, эти районы находятся в пределах МКАД.

Районы в Новой Москве и дешевые цены в старых границах

Эксперты из компании «Домклик» выделяют районы в Новой Москве, которые в настоящее время активно развиваются и могут привлечь дополнительный спрос в будущем. Это поселения Новофедоровское, Филимонковское и городской округ Щербинка. По словам аналитиков «Домклик», основной причиной является доступная стоимость квадратного метра — до 200 тыс. рублей.

Эксперты «Домклик» рекомендуют рассмотреть районы в старых границах Москвы, включая Алтуфьево и Бибирево, как интересные локации для покупки квартир. Они отмечают, что преимуществами этих районов являются не только относительно низкая стоимость квадратного метра (до 230 тыс. руб.), но и близкое расположение к станциям метро. Также стоит обратить внимание на районы Марфино и Богородское, которые находятся вблизи центральной части города. За зиму стоимость квадратного метра в этих районах снизилась на 7-8%. В Марфине 1 кв. м стоит около 460 тыс. руб., а в Богородском — 357 тыс. руб.

Эксперты также указывают на Академический район в ЮЗАО как перспективное место для покупки жилья. Согласно данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», 45% предложения новостроек находится на начальной стадии. Средняя цена за квадратный метр составляет 383 тыс. рублей, что на 15% ниже, чем средняя цена на рынке в целом. «Район обладает высоким уровнем социальной и коммерческой инфраструктуры, а также отличной транспортной доступностью. Кроме того, в этой локации есть высокий спрос на жилье бизнес-класса», — пояснила глава «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. Эксперты также относят Нагатино-Садовники (ЮАО) к перспективным районам. Средняя цена за квадратный метр в этом районе сейчас составляет 327 тыс. рублей, но есть потенциал для роста до 25%, считает эксперт. Улучшение транспортной доступности и отложенный спрос являются основными факторами роста, по ее словам.

Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость», назвал Донской район (ЮАО) одним из лучших районов для покупки недвижимости в 2023 году. По мнению Алексеева, этот район становится все более привлекательным для инвесторов благодаря программе вывода промзон и появлению новых жилых комплексов. Кроме того, в ближайшее время здесь должна открыться станция метро «Крымская» на Троицкой линии. Среди преимуществ Донского района Алексеев отмечает благоустроенность, близость к центру города и «интеллигентный» социальный состав. Ожидается, что цена за квадратный метр в этом районе вырастет на примерно 7% к концу года.

Эксперт отмечает, что Хорошево-Мневники в СЗАО является другим привлекательным районом. Здесь имеется отличная инфраструктура, а также большой выбор жилья на первичном и вторичном рынках. Удобный доступ к центру города и Новорижскому шоссе, а также наличие множества зон отдыха, включая Москва-реку и Серебряный Бор, делают этот район особенно привлекательным. Кроме того, есть перспектива появления новых станций метро. В начале 2023 года стоимость квадратного метра в новостройках этого района составляла 415 тыс. рублей, а во вторичном фонде — 377 тыс. рублей. Алексеев предполагает, что к концу 2023 года цены на жилье могут вырасти на 5%.

Районы реновации

Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является программа реновации. Согласно оценкам ЦИАН, владельцы старых квартир получают в новых домах жилье, площадь которого в среднем больше на 32% или 14 кв.м. Так как дома для расселения являются новостройками, стоимость квадратного метра в них выше, чем в старых жилых фондах, сообщает эксперт ЦИАН. Средняя стоимость 1 кв.м в новом доме, построенном по программе реновации, составляет 322,7 тыс. рублей, а в хрущевках под снос — 272 тыс. рублей. Таким образом, переезд в новый дом позволяет владельцам выиграть примерно пятую часть стоимости квадратного метра, уточняет эксперт.

В различных районах Москвы разница в цене между хрущевками под снос и новыми домами по программе реновации различна. Например, в Черемушках разница составляет 36%, в Головинском — 26%, а в Кузьминках — 17%. Хотя данные районы не являются самыми дорогими в Москве, если целью является заработок на переезде в жилье лучшего качества, можно рассмотреть их и пятиэтажки под снос в этих районах, рекомендует эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.

Где в Москве выгодно покупать жилье в 2023 году: перспективные локации

Выбор района является ключевым фактором при покупке квартиры в Москве. Часто именно из-за того, где именно находится дом, стоимость квартиры может быть завышена. Однако есть и районы, в которых стоимость недвижимости может быть недооценена, но имеет потенциал к росту. Попросили аналитиков привести такие локации в Москве, где покупка жилья в 2023 году может быть выгодна.

Как отбирали районы

К перспективным районам аналитики отнесли локации, в которых сейчас цены на жилье ниже средних значений по Москве, но имеют потенциал к росту. Также они оценивали уровень скидок в локации и наличие готовящихся к открытию или недавно запущенных станций метро. Среди факторов, которые могут повысить привлекательность вложений в недвижимость, эксперты также назвали программы реновации и реорганизации промзон.

Районы рядом с открывшимися станциями БКЛ

Перспективными с точки зрения покупки жилья могут быть локации рядом с недавно открывшимися станциями Большой кольцевой линии (БКЛ). Но это касается не всех районов, поскольку большинство участков БКЛ, полностью запущенной 1 марта, проходят там, где транспортная доступность уже была неплохой. А сам прирост цены жилья произошел еще до запуска станций. Однако есть и районы-исключения, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, в первую очередь это Нагатинский Затон (средняя цена 1 кв. м сейчас составляет 444,8 тыс. руб.). Транспортно-пересадочные узлы «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар» значительно ускорили жителям этого района на юге столицы путь до центра мегаполиса. Кроме того, на инвестиционный потенциал Нагатинского Затона положительно влияют реконструкция Южного речного вокзала, которая завершится уже этим летом, а также масштабное благоустройство набережной, пояснила Надежда Коркка. «Думаю, что в течение года цены на новостройки в Нагатинском Затоне могут вырасти на 17–20%», — допустила она. Заметное влияние на цены на рынке новостроек может оказать и открытие станции БКЛ «Сокольники». «После полного запуска БКЛ девелоперы станут реализовывать в Сокольниках больше проектов бизнес-класса, а первичное жилье подорожает на 20–25%», — прогнозирует эксперт. Сейчас стоимость 1 кв. м новостроек в районе составляет 326,4 тыс. руб. Похожая ситуация и рядом со станцией «Варшавская», где сейчас представлен всего один ЖК. После открытия станции и включения ее в состав БКЛ в Нагорном районе и Москворечье-Сабурово будет реализовываться больше проектов бизнес-класса, что в перспективе приведет к росту цен на 15–20%. В настоящее время цена 1 кв. м в локации составляет 365,8 тыс. руб. Появление крупного ТПУ «Марьина Роща» (две станции метро и две станции МЦД) может в перспективе повысить цены на новостройки в прилегающих локациях до 15%, где сейчас «квадрат» стоит в среднем 386,2 тыс. руб., прогнозируют в «Метриуме».

Среди перспективных локаций — районы с недавно открывшимися станциями БКЛ (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)

Районы с готовящимися к открытию станциями метро

В качестве перспективных районов эксперты рекомендуют рассмотреть локации, где планируется открытие новых станций метро Люблинско-Дмитровской линии — «Физтех», «Лианозово» и «Яхромская». Они должны заработать в этом году. «С точки зрения роста цен потенциально может быть интересен Северный район: 253,7 тыс. руб. за 1 кв. м против 301,3 тыс. в среднем в Москве. В этом же списке — Дмитровский район (277,2 тыс. руб).», — сказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Согласна с коллегой Надежда Коррка. «Рекомендую покупателям присмотреться к первичному жилью в Дмитровском (304,2 тыс. руб.) и Северном (246,7 тыс. руб.) районах. Перспективность этих локаций не ограничивается появлением новых станций метро», — отметила эксперт. Например, на территории Дмитровского района запланирована реорганизация части промзоны «Коровино». Здесь построят современные производственные здания и общественно-деловой центр. В Северном районе скоро должны открыться зона отдыха «Долгие пруды», новые детский сад, школа с физкультурно-оздоровительным комплексом и один из крупнейших в столице социальных центров. «На мой взгляд, цены на новостройки в Дмитровском районе за год вырастут примерно на 15–17%, а в Северном районе — на 12–15%», — допустила управляющий партнер компании «Метриум».

Фото: stroi.mos.ru

1 марта мэр Москвы Сергей Собянин утвердил проект планировки второго и третьего участков Бирюлевской линии метро от станции «Кленовый бульвар» до станции «Бирюлево». Новая ветка пройдет через районы Нагатинский Затон, Печатники, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. «Последние два района можно рассматривать как перспективные с точки зрения улучшения транспортной доступности. В отличие от новомосковских проектов речь идет о Старой Москве, не все хотят жить за МКАД, где также построят новые станции. Бирюлево Восточное находится на 117-м месте среди других районов по цене — 226,7 тыс. руб. Бирюлево Западное — на 121-м месте (211,9 тыс. руб.)», — пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики».

Среди привлекательных районов эксперты выделяют Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, через которые пройдет новая ветка метро — Бирюлевская (Фото: stroi.mos.ru)

Локации в Новой Москве и низкий ценник в старых границах

Среди районов, которые сейчас активно развиваются и могут в будущем привлечь дополнительный спрос, эксперты из «Домклик» называют локации в Новой Москве. Речь идет о поселениях Новофедоровское, Филимонковское и городской округ Щербинка. «Главная причина — низкая стоимость квадратного метра — до 200 тыс. руб.», — пояснили аналитики «Домклик». Среди интересных локаций для покупки квартир они также рекомендуют рассмотреть районы в старых границах Москвы, в ее северной части — это Алтуфьево и Бибирево. «К преимуществам относятся не только относительно низкая стоимость квадратного метра (до 230 тыс. руб.), но и близкое расположение к станциям метро», — пояснили эксперты «Домклик». «Тем, кто рассматривает районы вблизи центральной части города, стоит обратить внимание на районы Марфино, Богородское: за зиму стоимость квадратного метра по ним опустилась на 7–8%. В Марфине 1 кв. м сейчас стоит около 460 тыс. руб., в Богородском — 357 тыс. руб.», — добавили они.

Среди районов, которые сейчас активно развиваются и обладают всеми качественными параметрами и которые могут в будущем привлечь дополнительный спрос, эксперты из «Домклик» называют локации в Новой Москве (Фото: Shutterstock)

Также эксперты среди перспективных районов для покупки жилья называют Академический в ЮЗАО. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля предложения новостроек на начальной стадии составляет 45%. Средневзвешенная цена 1 кв. м — 383 тыс. руб., что на 15% меньше, чем в целом по рынку. «В районе высокий уровень социальной и коммерческой инфраструктуры, а также прекрасная транспортная доступность. При этом в локации высокий отложенный спрос на жилье бизнес-класса», — пояснила глава «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. К перспективным эксперт также отнесла Нагатино-Садовники (ЮАО). Средневзвешенная цена «квадрата» в районе сейчас составляет 327 тыс. руб., при этом есть потенциал к росту, увеличение может составить до 25%, считает эксперт. Среди драйверов роста, по ее словам, улучшение транспортной доступности и отложенный спрос. Руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев к районам, в которых лучше покупать недвижимость в 2023 году, отнес Донской (ЮАО). Район становится инвестиционно-привлекательным в связи с программой вывода промзон, здесь появляются новые ЖК. Кроме того, в районе должна открыться станция «Крымская» Троицкой линии. Из плюсов: благоустроенность, близость к центру, «интеллигентный» социальный состав. Цена «квадрата» в Донском районе по итогу года может вырасти примерно на 7%, считает Алексеев. Другой интересный район, по словам эксперта, Хорошево-Мневники в СЗАО. В этом районе отличная инфраструктура, большой объем предложения на первичном и вторичном рынках, удобный доступ к центру города и Новорижскому шоссе, много рекреационных зон, здесь протекает Москва-река и находится Серебряный Бор, а кроме того, есть перспектива появления новых станций метро. В начале 2023 года квадратный метр в новостройках района, по данным «Авито Недвижимости», стоил 415 тыс. руб., а во вторичном фонде — 377 тыс. руб. По итогам 2023 года стоимость «квадрата» может вырасти на 5%, отметил Алексеев.

К перспективным районам эксперты отнесли Донской и Академический районы Москвы (Фото: stroi.mos.ru)

Районы реновации с самым сильным приростом при переезде

Еще одним драйвером роста цен является программа реновации. По оценкам ЦИАН, взамен старой квартиры собственники получают в новых домах жилье, площадь которого больше в среднем на 32%, или 14 кв.м. За счет того что дом для расселения — это новостройка, стоимость «квадрата» в нем выше, чем в старом жилом фонде, отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме, построенном по программе реновации для расселения, составляет 322,7 тыс. руб, а в хрущевках под снос — 272 тыс. руб. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости «квадрата», уточнила эксперт. Если рассматривать конкретные районы, самая большая разница в цене между хрущевками под снос и новыми домами по программе реновации — в Черемушках (36%), Головинском (26%) и Кузьминках (17%). «С точки зрения средних цен это не самые дорогие районы Москвы. Поэтому, если стоит цель заработка с помощью переезда по программе реновации в жилье лучшего качества, можно рассмотреть данные локации и пятиэтажки под снос в них», — рекомендовала Виктория Кирюхина.