Где искать помещение для аренды

Где искать помещение для небольшого производства или склада

Я могу назвать четыре ситуации, когда предприниматель или компания начинают искать помещения под аренду:

• открытие нового бизнеса, начало составления бизнес-плана или уже более поздние стадии формирования новой компании;
• производство, склад – одним словом, бизнес – вырос и необходимо физическое расширение пространства, откуда ведется деятельность, причем, существующий арендодатель не может предложить помещение для расширения. К этой же группе относится переезд при увеличении требований к потребляемым энергоресурсам;
• компании необходим переезд из-за изменившихся коммерческих условий аренды, то есть перестала устраивать ставка, график оплаты, стоимость энергоресурсов или другой параметр условий аренды;
• бизнес открывает филиал, когда компании необходимо географическое присутствие в другом районе города, регионе, административной единице и т.п.

Главный источник информации по аренде – интернет

Если у предпринимателя лично или у компании есть «свой» агент по недвижимости, то он и он и будет подбирать помещение во всех вышеозвученных ситуациях. Однако, услугами знакомых агентов пользуются не все. Чаще физическое лицо (это могут быть сам, руководитель, начальник производства или простой административный сотрудник) ведет поиск новых помещений в аренду самостоятельно в общедоступных источниках информации. Надо заметить, что в коммерческой недвижимости, особых баз данных специально для агентов, как это практикуется в жилой недвижимости, нет. Арендодатели стараются сделать доступ к сведениям о своих объектах наиболее открытым, и в этом случае самым главным источником информации является интернет.

Сайт объекта, сайт-агрегатор или доска объявлений?

Как арендодатель, я разделяю сайты, где можно разместить информацию о свободных помещениях в аренду, на три группы. Основные плюсы и минусы каждого и них для потенциального арендатора описаны ниже.

1. Объекты или арендодатели, как, например, «Восков Технопарк» или «YIT Greenfield», делают хорошие и понятные собственные сайты. Если есть интерес к какому-то конкретному индустриальному комплексу, то лучше искать у него на сайте напрямую. Плюс в том, что вы получаете информацию напрямую от арендодателя. Минус – при обширном поиске отсмотреть придется большое количество сайтов объектов.
2. Большое развитие получили в последнее время сайты, посвященные только объявлениям о покупке или аренде недвижимости. Я буду называть их «сайты-агрегаторы». Они представляют из себя базу данных объявлений о продаже или аренде объектов жилой и коммерческой недвижимости. Большинство допускают бесплатное размещение информации об объекте. То есть, теоретически, там должна содержаться наиболее полная база данных по помещениям в аренду. Однако, необходимо уточнить, что сайты-агрегаторы зарабатывают за счет рекламы конкретных объектов баннерами, продвижением их в начало списков или выдачей по поиску, поэтому сразу найти объект бесплатного размещения там довольно трудно. Не хочу сказать, что коммерческое продвижение на первые позиции в списках – это что-то отрицательное или негативное. Важно знать об этом, и для полноты картины «копаться» и перебирать объекты в выдаче более тщательно. Для примера назову самые популярные сайты-агрегаторы: realty.dmir.ru, theproperty.ru, arrendator.ru, bn.ru, arrendator.ru, restate.ru, rent.ru. Агрегаторы являются удобным инструментом поиска, так как информация на них касается только недвижимости без тематических отклонений. Минус – это проплаченное размещение, которое лоббирует интересы определенных арендодателей.
3. Объявления о продажи и аренде недвижимости так же размещаются на общетематических досках объявлений типа avito.ru или irr.ru (на базе издания «Из рук в руки»). Там тоже есть схемы продвижения объявлений, и минусом является отсутствие узкой специальной темы объявлений. Хотя это может стать основным плюсом: к сайту, на котором ты сам продал неиспользуемую бытовую технику, например, больше доверия и больше шансов, что такой же обычный человек, без рекламных бюджетов и кампаний, ищет арендатора в свой промышленный ангар.

Поисковики Яндекс и Гугл

Как действовать, если вы начинаете искать помещение, просто открыв страницу поисковых систем Яндекс или Гугл? Вы вводите текстовый запрос в строку – «производственные помещения», «склад в аренду» или что-то подобное. Результат выдачи делится на рекламные объявления (они отмечены словом «Реклама» в Яндексе и «Ad» в Гугле) и собственно страницы, отобранные поисковой «машиной».

Мой совет: в рекламных объявлениях стоит кликать на ссылки на конкретные объекты, а не на объявления «сайтов-агрегаторов». А в результатах поисков как раз смотреть их. Если у конкретного объекта есть рекламные средства оказаться в верхних строках выдачи поиска – у меня это вызывает подозрение. И столь же неодобрительно я отношусь к агрегатору, который предпочитает тратить бюджеты на кратковременное продвижение в программах контекстной рекламы и не работает над долгосрочным продвижением в поиске. В то время, как для объекта и прямого арендодателя контекстная реклама – полезный инструмент поиска нового арендатора на свободные площади.

Самые эффективные сайты по недвижимости. Рекомендации.

«Интернет-портал о коммерческой недвижимости» — так они себя называют. Специализируются на коммерческой недвижимости. Базируются в Санкт-Петербурге, хотя занимаются и Москвой, и регионами. Баннеры, размещения по категориям. Основной упор делают на офисную и торговую недвижимость. Однако, большой выбор предложений по складам, производственная база меньше и представлена вместе со складами, но часто можно найти объекты, не представленные на других порталах.

ЦИАН ГРУПП — мощный игрок на рынке рекламы недвижимости, московский портал с очень внушительной аудиторией. Основной сайт cian.ru работает в основном с жилой недвижимостью. Его «дочка» — realty.dmir.ru — является разделом «доски объявлений», но работает по принципу сайта-агрегатора. Содержит объявления по жилой и коммерческой недвижимости, продаже и аренде. Большая аудитория, хорошее продвижение в поисковиках, большая база данных бесплатных объявлений, так как платное размещение довольно дорогое (и отмечено соответствующим маркером, что это реклама), потенциальному арендатору можно искать удобное помещение по приемлемой цене.

Агентство коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге сумело собрать большую базу данных о свободных площадях. На сайте грамотное произведено разделение на типы площадей: складские площади, которые могут служить только складом, никогда не будут показаны в разделе «Производства». Так как условием размещения объявления для арендодателя является заключение агентского соглашения, то можно быт уверенным в надежности компании и серьезности намерений. То есть площади проходят некоторый предварительный отбор, оценку и проверку перед тем, как вы как потенциальный арендатор его увидите. Для арендаторов большая база помещений без комиссии.

Позиционирует себя как информационный ресурс, но это такой же агрегатор. Очень дорогое платное размещение объявление для арендодателя, с длительным сроком размещения и т.п. Что говорит о том, что небольшие, скромные по запросам конторы не могут размещать на нем свои объекты. Недорогие производственные помещения рекламировать там не выгодно. Поэтому количество объектов, предлагаемых к рассмотрению посетителю сайта невелико. Например, в разделе «производственные помещения Санкт-Петербург» всего 31 объявление. Это крайне мало.

Один из самых крупных агрегаторов, включает даже объекты загородной недвижимости. Основной трафик приводит на жилые помещения, на которых портал и специализируется. Добавлен поиск риелторов, хорошо работает геотаргетирование. Однако, тарифы на размещение информации об объектах коммерческой недвижимости очень высокие, при неспециальном трафике, поэтому размещаться рекламно/приоритетно невыгодно. Объявлений достаточное количество и по существу. Например, при отборе параметров «производственные помещения», в СПб, арендовать, показано было только 372 объявления.

Сайт агентства недвижимости с одноименным названием. Несмотря на адрес сайта, занимаются всеми видами коммерческой недвижимости, в том числе земельными участками. Складских объектов в базе данных – более 650-ти, производственных – 443 штуки, однако многие пересекаются со складским списком.

Сайт запустил специальную кампанию для привлечения арендодателей в раздел аренды коммерческой недвижимости. При размещении объявления производится проверка контактного телефона, которой нет при размещении частных объявлений. Неудобства в том, что в поиске офисные, складские и производственные помещения выдаются единым списком.

Особенность поиска на агрегаторах и досках объявлений

Часто агенты-частные лица размещают объявления об объектах аренды от своего имени без согласия на то арендодателя. То есть возможно дублирование объекта на одном и том же портале. Чтобы у потенциального арендатора не было возможности выйти на арендодателя напрямую, указывается неточное местоположение. Подобные действия агентов объяснимы. Чтобы обойти подобную «смекалистость», достаточно проверить по карте и наименованию микрорайона, есть ли еще объявления с такой же площадью и картинками – так как диверсификацией никто особо не занимается.

Агентства недвижимости

Раз мы рассматриваем поиск в интернете, то нельзя упустить из виду объекты, которые не занимаются поиском арендаторов для себя, а перепоручают это агентствам. Как правило, это крупные складские и промышленные объекты, где поиск арендатора постоянная, а не единичная необходимость. Как правило, такие агентства занимаются большими площадями и долгосрочными сделками, мелкий объект найти с их помощью сложно. Однако, уровень сервиса при обращении к ним впечатляет, достаточно озвучить пожелания — и сотрудник подберет несколько вариантов, согласует просмотр, согласует за вас условия сделки и будет помогать в процессе подписания договора.

Анна Куценко
«Восков Технопарк»

Как найти помещение в аренду под магазин — пошаговая инструкция

Если магазин предлагает качественный ассортимент, но при этом находится на пятом этаже пустого бизнес-центра — пиши-пропало. Никакое заведение не проживёт долго в плохой локации и уж тем более не реализует свою продукцию. В сегодняшней статье разбираемся, как найти то самое помещение в аренду для успешного дела, на что обращать внимание при выборе и на какие подводные камни лучше не наступать.

Какими бывают торговые помещения

Начнём с самых основ. Есть три типа торговой недвижимости:

• Стрит-ритейл. Это помещения на первом этаже со своим входом и витриной;
• Модуль в торговом центре;
• Павильон на рынке.

Лучшие помещения для магазина:

Алексеевская Лот 477 Магазин, кофейня, фаст-фуд, бижутерия, сувениры
35 450 000 ₽

ЗИЛ Технопарк Лот 4041 Магазин, свободное, бижутерия, бизнес, сувениры
59 873 000 ₽

Бутырская Лот 4826 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры

75 696 000 ₽

Павелецкая Лот 4661 Магазин, свободное, бижутерия, бизнес, сувениры
111 758 000 ₽

В этой статье мы будем говорить преимущественно про стрит-ритейл, но базовые принципы выбора помещения и переговоров с арендодателями применимы ко всем трём типам.

Пример стрит-ритейла на улицах Парижа

Где искать торговое помещение

Скорее всего, найти идеальную локацию будет непросто. Вы можете подойти к этому процессу с двух сторон:

Обратиться к брокеру. Он подберёт для вас самые подходящие варианты, организует показы и поможет заключить сделку. С экспертом вы экономите силы и время, но иногда брокер может запросить комиссию за услуги не с собственника, а с арендатора. Чтобы избежать непредвиденных трат, рекомендуем сразу обговаривать условия сотрудничества.

Искать самостоятельно. Главные каналы поиска — крупнейшие онлайн-платформы по операциям с недвижимостью и сайты брокерских компаний, где те публикуют каталоги самых актуальных объектов. Если вы читаете эту статью, просто перейдите на главную страницу сайта, чтобы увидеть предложения от Rosretail.

Если вы хотите разместиться в торговом центре, можно связаться напрямую с его представителями. То же самое касается помещений в новостройках.

На самостоятельный поиск обычно уходит много времени: нужно ежедневно мониторить предложения, осматривать объекты и вести переговоры. С другой стороны, этот подход позволяет сэкономить деньги, поэтому отталкивайтесь от того, какие ресурсы у вас в приоритете.

Минусы площадей в торговых центрах

Торговые центры могут предложить высокий трафик заинтересованных покупателей и взять на себя коммунальные расходы. Однако у таких площадок есть ряд минусов:

• Строгий график. Если торговый центр открывается в восемь утра, а закрывается в одиннадцать ночи, таким будет график работы и вашего магазина — выйти за него не получится;
• Высокая конкуренция. Если площадка уже договорилась о сотрудничестве с рядом аналогичных заведений, вам скорее всего откажут. Если же нет, то велик шанс того, что большое количество конкурентов перетянет на себя львиную долю вашего трафика;
• Регламентированная стилистика. Оформление точки должно согласовываться с указаниями торгового центра.

Крупное помещение под супермаркет

Выбираем локацию: на что обращать внимание

Есть несколько параметров, от которых напрямую зависит жизнеспособность бизнеса в выбранном месте. К ним относятся:

Проходимость. Другими словами — плотность пешеходного потока, проходящего мимо витрин магазина. Этот аспект сильнее других влияет на объём продаж: чем выше трафик, тем больше потенциальных клиентов каждый день проходит рядом с вашей точкой.

Измерить проходимость можно несколькими способами. Самый простой из них — несколько дней подряд вставать у помещения и вручную считать количество проходящих мимо него людей. Если вы хотите снизить погрешность, вызванную человеческим фактором и усталостью, оптимизируйте процесс: сделайте запись на камеру и проведите подсчёты в более комфортной обстановке. А если вы располагаете нужными ресурсами, эту задачу можно выполнить с помощью Wi-Fi сенсоров.

Хорошими соседями магазина станут объекты, для которых характерны высокие показатели пешеходного трафика: станции метро, остановки наземного транспорта, торговые центры, аптеки и отделения почты.

Зона охвата. Актуально для продуктовых магазинов и других заведений в спальных районах, которые в первую очередь ориентируются на жителей ближайших домов. Перед открытием такой точки важно проанализировать, сколько потенциальных покупателей живёт в округе. Как только вы собрали нужные данные, надо понять, какая часть возможных клиентов вообще до вас доберётся. Обычно магазины охватывают зону пятнадцатиминутной пешей доступности — именно в её пределах формируется база лояльных покупателей.

Сделать нужные прогнозы поможет модель Хаффа — коммерческий инструмент для расчёта уровня спроса, на который может рассчитывать заведение. Этот подход принимает во внимание расположение точки и длину пути потенциального клиента. Советуем вооружиться картами, калькулятором и хорошим справочником.

Конкуренты. Проведите базовый анализ местного рынка — нужно понимать, кто ваши соперники и насколько серьёзную опасность они представляют. Учитывайте, что отсутствие конкурентов — не всегда хороший признак. Он может указывать как на непочатый край, так и на мёртвую точку. А если их слишком много, то рынок перегружен, и лучше подыскать другое место.

А вот умеренная конкуренция, наоборот, хорошо сказывается на бизнесе. Расположение рядом с соседями, привлекающими нужную аудиторию, пойдёт магазину на пользу: они усилят ваш трафик.

Состояние и ремонт. В случае с продуктовыми магазинами ремонт помещения не играет большую роль — главное, чтобы были розетки, хорошее освещение и качественная отделка. Но в магазин одежды, например, придётся вложить больше — обязательно согласуйте дизайн-проект с арендодателем.

Планировка. Лучше всего подойдёт помещение с правильной геометрической формой и открытой планировкой. Если перегородки всё-таки есть, согласуйте с собственником их снос.

Стоимость аренды. Хорошо, если она не превышает 30% от месячного дохода. В противном случае каждая выплата может больно ударять по бюджету.

Как арендовать помещение для бизнеса

От выбора правильного помещения в бизнесе зависит многое: трафик, удобство парковки, расходы на обслуживание и ремонт. Собрали советы юриста и предпринимателей, как арендовать коммерческое помещение с минимальными рисками и избежать ошибок

Владимир Якушечкин

Сдает коммерческие помещения в аренду

Поделиться
Поделиться
Поделиться

От выбора правильного помещения в бизнесе зависит многое: трафик, удобство парковки, расходы на обслуживание и ремонт. Собрали советы юриста и предпринимателей, как арендовать коммерческое помещение с минимальными рисками и избежать ошибок

Владимир Якушечкин

Сдает коммерческие помещения в аренду

Поделиться

От удачно арендованного помещения может зависеть доход бизнеса: кофейне или ларьку с шаурмой важна высокая проходимость, салону красоты — удобная парковка. Коммерческие помещения с правильным расположением и адекватной стоимостью разбирают быстро — за пару недель.

Мы поговорили с юристом по аренде и предпринимателями, которые сдают в аренду коммерческие помещения. Рассказываем, как найти свое помещение, на что обращать внимание при осмотре и как заключить договор аренды.

Как искать помещение

Коммерческое помещение можно искать самостоятельно или через агента по недвижимости.

Самостоятельно. Коммерческие помещения ищут на порталах недвижимости и досках объявлений. Самые популярные:

• «Авито»;
• «Циан»;
• «Яндекс-недвижимость».
• Бизнес-навигатор от корпорации МСП;
• аренда от региональных центров поддержки предпринимательства (на примере Москвы).

Самостоятельный поиск может оказаться долгим: надо ежедневно мониторить сайты с арендой, обзванивать арендодателей, выезжать на точки, вести переговоры. Заложите 2—4 часа в день на эту задачу.

Агент по недвижимости. Агент возьмет поиски на себя, вам останется несколько раз подъехать на точки и выбрать помещение. При выборе агента обращайте внимание на следующее:

1. Хорошо ли агент знает район: может показать народные тропы, считал проходимость в разных точках.
2. Размер комиссии. За свои услуги агент возьмет комиссию — от 50 до 100% стоимости первого месяца аренды. Чаще всего комиссию за свои услуги агент берет с собственника помещения, но возможно, что и с арендатора.

Аренда через агента может сэкономить время и нервы, но не исключено, что обойдется дороже самостоятельной. Какой способ выбрать, зависит от ваших приоритетов.

Расчетный счет для бизнеса

• Бесплатное открытие, онлайн. Реквизиты — в день заявки
• Первые два месяца — бесплатное обслуживание
• Любые платежи ИП и юрлицам внутри банка — 0 ₽

Узнать больше

Что важно при выборе помещения

В этом разделе расскажем, на что нужно обратить внимание при выборе помещения для розничной торговли.

Район. От того, что вы продаете, зависит выбор местоположения помещения:

1. В центре города покупатели — туристы, а аренда дорогая. В центре открывают бары, рестораны, бутики, сувенирные лавки и большие сетевые супермаркеты. Вряд ли лавка с замороженными пельменями будет приносить прибыль и отбивать стоимость аренды.
2. В спальных районах покупатели — обычные жители, а аренда дешевле, чем в центре. В спальных районах продают продукты, свежее мясо, фрукты и овощи, открывают спортклубы, салоны красоты, торговые центры. В спальных районах, скорее всего, будут низкие продажи премиальной одежды и селективных духов.

Можно открыть сразу несколько точек в разных районах города и посмотреть, где продажи будут лучше. Например, Вкусвилл оставляет на раскрутку три месяца: если за это время точка не начинает приносить прибыль, ее закрывают.

Местоположение. Точка должна находиться там, где как можно большему количеству клиентов удобно в ней покупать. Чтобы понять, что значит «удобно», представляем путь жителя спального района: бабушка вышла из подъезда, зашла в банкомат снять наличные с карты, в «Пятерочку» за крупами, а потом к нам — за замороженными пельменями ручной лепки. Если точка будет вписываться в привычный маршрут, скорее всего, покупатели придут.

Если точка находится в хорошем районе, но вдали от проходных мест, в неприметном дворе или арке, на трафик с улицы рассчитывать не стоит.

Проходимость. Некоторым видам бизнеса важна проходимость помещения: например, кофейням, ларькам с шаурмой и прессой. Если вы продаете специфические товары, такие как снаряжение для спортивной стрельбы из лука, проходимость для вас не важна: в такие магазины клиенты приезжают специально ради конкретных товаров.

Чтобы измерить уровень проходимости, нужно в течение недели приходить к помещению трижды в день и считать количество прохожих. Считать нужно только тех, кто проходит прямо возле входа в помещение и может стать потенциальным покупателем товара.

Бабушки вряд ли заинтересуются покупкой кофе с собой, а вот недорогим кошачьим кормом — скорее всего. Чем больше будет потенциальных покупателей, тем выше проходимость.

Соседи и конкуренты. Соседние помещения могут повлиять на продажи: например, продавать ягоды выгодно рядом с крупными сетевиками. Если ваш товар будет сравним в цене, но лучше по качеству, покупатели выберут вас.

Соседи очерчивают круг покупателей — выгодно, если у соседей и вашего бизнеса одинаковая целевая аудитория. Тогда вы будете усиливать трафик в точки друг друга. А вот если соседи совсем из другой среды, это, наоборот, может уменьшить продажи.

Магазин товаров для охоты и рыбалки вряд ли привлечет клиентов, если вокруг только цветочные магазины, модные кафе и студии пилатеса. А вот кондитерской выгодно открываться в такой компании.

Стоимость аренды. Ее каждый месяц придется отдавать из выручки, поэтому в идеале она не должна превышать 30% от дохода. Обычно при подписании договора нужно заплатить обеспечительный платеж и стоимость первого месяца аренды — иногда можно договориться, чтобы сумму разбили на два месяца. Как правило, дают арендные каникулы. О том, из чего складывается стоимость аренды, мы расскажем ниже.

Условия использования. Обращайте внимание на условия в договоре — собственники могут назначать штрафы по своему усмотрению:

1. В договоре возможен штраф за выезд раньше определенного срока.
2. Если арендовать помещение в торговом центре, придется подчиняться его правилам: бывает, что арендодатель штрафует точку на сумму дневной выручки за опоздание на 10 минут.
3. Проверяйте зоны ответственности арендатора и арендодателя — кто будет отвечать за ремонт, вывоз мусора, охрану. По закону за капитальный ремонт должен отвечать арендодатель, а за текущий — арендатор. Лучше прописать в договоре, что именно входит в эти понятия.

Прежде чем подписывать долгосрочный договор, посоветуйтесь с юристами: возможно, им удастся договориться так, чтобы вам было выгоднее арендовать помещение.

Ремонт и общее состояние. Если вас устраивает расположение помещения и стоимость аренды, ремонт может отойти на второй план. Для обычного розничного магазина нужно только освещение и розетки под холодильники.

Состояние помещения имеет значение, только если вы занимаетесь бизнесом, который дополнительно проверяет государство. Например, открываете пекарню с производством, детский сад или медицинский центр.

В таком случае лучше искать помещение, оборудованное под этот вид бизнеса: так вы сэкономите много денег. Чтобы упростить выбор, следует понять свои минимальные требования к помещению: без чего вы работать не сможете, а чем в случае чего готовы пожертвовать.

Например, проходимость для вас очень важна: ради нее вы готовы платить больше за аренду. Или вы ищете помещение, которое соответствует санпинам, в определенном районе города, поэтому готовы снять его с плохим ремонтом и вам неважно, какие там соседи.

Так вам будет проще сузить выбор и сэкономить время на поисках помещения.

Договорились с батюшкой открыть пекарню в храме

Осмотр помещения: на что обратить внимание

Перед осмотром важно составить список характеристик помещения, которые вы будете оценивать. Вы можете составить его сами или воспользоваться нашей заготовкой.

Ниже расскажем, на что обращать внимание при осмотре коммерческого помещения.

Вход в помещение. Покупателям должно быть удобно попадать в помещение. Вход особенно важен для булочных, кофеен, столовых, розничных магазинов.

Зона погрузки и разгрузки. Товар в розничные магазины привозят минимум раз в неделю — его должно быть удобно доставлять в магазин. У грузовиков должен быть свободный доступ к складу.

Парковка. Для некоторых видов бизнеса парковка увеличивает количество клиентов: удобно остановиться возле цветочного, купить букет и сразу отнести его в машину.

Размещение рекламы. Чтобы разместить вывеску на жилом доме, нужно получить разрешение от собрания жильцов дома, а в некоторых городах — еще и от администрации. Иногда за размещение вывески приходится платить ежемесячно. Узнайте условия размещения вывески заранее.

Кондиционеры. Не во всех помещениях можно установить кондиционер на стену, и это может повлиять на качество товаров. Например, если продаете фрукты, летом они могут испортиться без охлаждения.

Электроэнергия. Чтобы в помещении работали холодильники, кондиционеры, электричество, интернет, кассовый аппарат, нужны киловатты энергии. Бывает, что их не хватает, поэтому может сработать автомат защиты от перегрузки и приборы выключатся. Нужно заранее узнать, сколько киловатт есть по договору, — показания замеряет электрик.

Коммуникации. В помещении должна быть хотя бы одна мокрая точка — туалет и раковина для сотрудников. В некоторых случаях мокрых точек должно быть больше: например, детским центрам необходимы минимум три туалета — для мальчиков, девочек и взрослых.

Во время осмотра помещения делайте много фотографий, а потом спокойно заполняйте чек-лист. Это поможет вам принять взвешенное решение при выборе помещения.

Какие документы понадобятся для аренды

При заключении договора аренды понадобится три вида документов: от арендодателя, от арендатора и документы по сделке. Ниже — перечень того, что необходимо предоставить.

Документы от арендодателя:

1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.
4. Свежая выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Выписку может получить любой желающий на сайте, в ней указана история владения помещением: собственник, есть ли другие зарегистрированные арендаторы или обременения.
5. Технический план помещения. В нем указана подробная схема помещения и площадь. Если эта информация не совпадает с тем, что вам хотят сдать, это повод насторожиться и возможность попросить скидку.
6. Договоры с обслуживающими организациями. Например, с охраной, службами уничтожения насекомых и крыс, службами вывоза мусора. Важно, чтобы договоры были действующими.

Внимательно проверяйте документы арендодателя, даже если сделку помогает заключать агент: разбираться с последствиями в случае обмана придется вам, а не ему.

Документы от арендатора:

1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.

Документы по сделке:

1. Договор аренды. Этот документ закрепляет сделку и обязанности сторон друг перед другом.
2. Акт даты акта приема-передачи помещения. В акте будет подробно описано состояние помещения и дополнительное оборудование, которое может перейти в аренду: кондиционеры, холодильники, витрины.

Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте документы, прочтите условия и обсудите их с юристом. Это поможет избежать проблем в будущем.

Если вы заключаете договор аренды на 12 месяцев и больше, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и уплатить пошлину. Сделать это может любая из сторон. Пока долгосрочный договор не зарегистрирован в Росреестре, он не вступает в силу — это значит, что стороны не обязаны выполнять обязательства.

Из чего состоит арендная плата

Арендная плата чаще всего состоит из фиксированной части, переменной части и коммунальных услуг. Рассказываем, за что ежемесячно должен платить арендатор.

Фиксированная часть. Это сумма, которую арендатор должен платить по договору вне зависимости от того, сколько он заработает. Цена зависит от площади: чем больше площадь, тем ниже стоимость метра.

В Петербурге в обычном спальном районе в 2021 году средняя цена аренды — 2000—3000 ₽ за квадратный метр. Если место проходное, например возле метро, то 4000 ₽ за квадратный метр. За помещение в цоколе, на крыльце или на втором этаже попросят 1000—1500 ₽. В центре города суммы удваиваются.

Фиксированная сумма зависит от местоположения точки и рыночной цены. Если цена сильно ниже рынка, лучше понять, из-за чего.

Переменная часть. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж.

Продуктовый магазин платит арендодателю 100 000 ₽ и 15% от выручки ежемесячно. Если он заработает 600 000 ₽, за аренду нужно будет отдать суммарно 190 000 ₽, если заработает 800 000 ₽ — 220 000 ₽.

Если ваш заработок зависит от сезона — например, летом вы зарабатываете в среднем меньше на 20%, чем осенью и зимой, — договаривайтесь о снижении процента на месяцы спада.

Коммунальные услуги. Чаще всего за коммунальные услуги в коммерческом помещении арендатор платит самостоятельно — есть обязательные услуги, а есть по желанию.

Цветочный магазин в Казани платит:

— 15 000 ₽ за электроэнергию и отопление;

— 4000 ₽ за подачу воды;

— 3000 ₽ за клининг витрин;

— 1500 ₽ за вывоз отходов;

— 1500 ₽ за охрану;

— 1500 ₽ за интернет;

— 1500 ₽ за аренду рекламного места.

Итого: 28 000 ₽ ежемесячно за коммунальные услуги.

Можно договориться с арендодателем, что часть коммунальных услуг он возьмет на себя: например, вывоз мусора, оплату охраны и интернета. Каждый случай индивидуален, и это надо проговаривать с арендодателем до заключения сделки.

Как заключить договор аренды

Чтобы заключить договор аренды, нужно договориться об условиях, внести их в документ и подписать его. Можно взять наш шаблон договора и доработать его под свою ситуацию.

Договор аренды обычно состоит из пяти частей.

Предмет договора. В разделе есть вся информация о помещении: адрес, площадь, кадастровый номер, перечень имущества, которое передается в аренду. В этом разделе важно указать, что помещение сдается в аренду без обременений: на него не наложены аресты, не претендуют другие собственники, оно не сдано другим арендаторам.

Стороны договора. Здесь будут указаны паспортные данные или данные о компаниях, заключающих договор. Если договор заключают представители по доверенности, это тоже может быть указано в разделе.

Срок действия договора. Есть три возможных срока договора:

1. Краткосрочный — на 11 месяцев. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре.
2. Долгосрочный — от 12 месяцев. Долгосрочный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, это может сделать и арендатор, и арендодатель.
3. Договор с неопределенным сроком. Такой договор тоже не нужно регистрировать в Росреестре.

Срок аренды стороны выбирают самостоятельно. Как правило, коммерческие помещения собственники сдают надолго.

Способы внесения арендной платы. В этом пункте подробно описывают размер платежа, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно до 10-го числа арендатор перечисляет фиксированную часть платежа на расчетный счет арендодателю, а до 20-го числа — переменную часть платежа на этот же счет.

В этом разделе важно прописать условия повышения арендной платы: например, раз в год не более чем на 15% от стоимости.

Права и обязанности каждой стороны. Обычно в обязанности арендодателя входит предоставление помещения в надлежащем состоянии, капитальный ремонт и обеспечение сопутствующих услуг: водоотведения, электричества, охраны помещения.

В обязанности арендатора входит перечисление платежа каждый месяц и содержание помещения в порядке.

Дополнительно стороны могут договориться о других обязанностях и правах: например, обговорить обязанности при ремонте, добавить штрафы за нарушения, указать порядок досрочного расторжения договора.

Главное правило в заполнении договора — конкретика. Вместо общей фразы «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт» лучше написать, что в него входит: «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт: исправность вытяжки, коммуникаций, системы вентиляции и т. д.». В таком случае, если в будущем возникнет конфликтная ситуация, договор поможет ее быстро решить.

Риски аренды помещения для бизнеса

При подборе коммерческого помещения нужно учитывать риски. Рассказываем, что может пойти не так для арендатора.

Проблема: помещение под обременением — пользоваться им не получится.

Бывает, что собственник помещения ведет затяжной суд, в результате которого его имущество могут арестовать и забрать, а арендатора попросят освободить помещение.

Арендатор снял помещение в Воронежской области под магазин канцелярских товаров, сделал ремонт, привез шкафы, расставил товар. Через два месяца пришли приставы и наложили арест: помещение опечатывают, пользоваться им нельзя до решения суда.

Если бы арендатор открыл банк исполнительных производств ФССП РФ и ввел фамилию собственника помещения, то увидел бы долги на много миллионов.

Что делать. Чтобы этого избежать, надо проверить помещение перед заключением договора:

1. Запросить выписку из ЕГРН и проверить, есть ли на помещении обременения или зарегистрированные договоры аренды.
2. Проверить на сайте ФССП РФ, есть ли фамилия собственника в списке должников.
3. Внести в договор условие, что арендодателю нельзя передавать помещение третьим лицам на весь срок аренды.

Проблема: арендодатель увеличивает арендную плату, когда захочет.

Если не указать в договоре четкий порядок увеличения арендной платы, придется вести сложные переговоры или съезжать.

Арендатор снял помещение у винотеки и начал продавать сыр. Через год сырная лавка пошла в гору и арендодатели захотели продавать сыр самостоятельно. Расторгнуть договор они не могли, потому что он был заключен на три года, поэтому они решили повысить стоимость аренды на 30%, чтобы арендатор съехал сам.

В договоре было указано, что индексировать арендную плату арендодатель может не чаще раза в год, про конкретный процент индексации стороны заранее не договаривались.

Арендатор мог бы пойти в суд и обвинить арендодателя в злоупотреблении правом, но он не стал бороться и съехал в другое место.

Что делать. Чтобы этого избежать, нужно закрепить в договоре условия пересмотра арендной платы:

1. Арендатор должен добиться, чтобы изменения арендной платы были оговорены заранее или привязаны к уровню инфляции.
2. Арендатор должен проговорить условия изменения арендной платы.

Плохая формулировка	Хорошая формулировка
Арендодатель вправе изменить стоимость арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год	Арендодатель вправе изменять размер арендной платы не более чем на 5% не чаще чем один раз в год. Об увеличении размера арендной платы нужно сообщать за месяц

Судебные разбирательства по делам аренды входят в тройку самых популярных в России: за прошлый год суды рассмотрели более 80 тысяч таких дел. Чтобы не столкнуться с проблемами, выбирайте надежного арендодателя, внимательно составляйте договор и обговаривайте условия расторжения.

Расчетный счет для бизнеса

• Бесплатное открытие, онлайн. Реквизиты — в день заявки
• Первые два месяца — бесплатное обслуживание
• Любые платежи ИП и юрлицам внутри банка — 0 ₽

Как выбрать и арендовать помещение для бизнеса начинающему ИП

Аренда помещения для начинающего ИП — один из важных шагов. Если неправильно подобрать торговую площадь, то вложения не окупятся, и бизнес может прогореть. Чтобы взять помещение в аренду с минимальными рисками, стоит учесть советы и рекомендации опытных предпринимателей

Деловая среда Платформа знаний и сервисов для бизнеса

Здесь вы можете зарегистрировать бизнес бесплатно и без визита в налоговую

Какие бывают площади для аренды

Арендуемая площадь должна соответствовать нуждам бизнеса, который открывает предприниматель. Помещение для коммерческого предприятия выбирают по различным критериям, например, учитывают профиль компании, ее масштаб, технические требования к помещению для разных видов деятельности. Виды торговых площадей:

• гипермаркет — большая торговая площадка, позволяющая реализовать масштабную бизнес-идею, площадь арендуемого помещения составляет больше 1000 квадратных метров, она может находиться в отдельном помещении или в крупном торговом центре;
• супермаркет — торговая площадь от 600 до 1000 квадратных метров, ассортимент может быть разнообразным, принцип обслуживания клиентов — самостоятельный, площадь может находиться в отдельном сооружении или входить в торговый центр;
• универсам — размер торговой площади от 200 до 600 квадратных метров, принцип работы и обслуживания клиентов, как в небольшом супермаркете;
• классический магазин — небольшая площадка до 300 квадратных метров, принцип обслуживания клиентов — через прилавок, товары распределяют на полках и витринах, подходит для низкого трафика клиентов; может располагаться как в отдельном помещении, так и на первом этаже жилого дома;
• павильон — небольшая площадка до 20 квадратных метров, где могут реализовываться товары определенного вида или товары первой необходимости, обслуживание через прилавок;
• киоск — небольшая площадка, где можно продавать товары или готовую еду, горячие и холодные напитки.

Популярностью пользуются площади в торговых центрах — там большой поток потенциальных клиентов и готовые для работы пространства, в ремонт которых обычно не нужно вкладывать много средств.

В зависимости от деятельности предпринимателя, ему могут подойти такие площадки:

• зоны отдыха — кинотеатры, кафе, игровые зоны;
• «островки», где можно предлагать товары определенных категорий — аксессуары для смартфонов, ювелирные украшения, косметику и другие;
• «островки» или небольшие огороженные площади для оказания услуг, это могут быть разного рода консультации, услуги по пошиву одежды, страхованию и другие.

Подбор площади для ИП зависит от деятельности компании и целей владельца бизнеса. Для малого предприятия арендовать дорогую большую площадку нерентабельно, крупной компании маленькая площадь не позволит удобно организовать работу.

Как найти помещение для бизнеса

Помещение для аренды под деятельность ИП можно искать самостоятельно или при помощи агентов по работе с недвижимостью. Можно мониторить в своем городе предложения на специализированных порталах, например на Циан, или на сайтах объявлений вроде Авито.

❗ Внимание
Самостоятельно искать площадь для аренды долго и не всегда безопасно. Придется тратить время, ежедневно смотреть объявления, договариваться о встречах с арендодателями. Есть риск нарваться на мошенников.

Агент по недвижимости возьмет на себя всю работу, но за его услуги придется заплатить. Здесь выбор зависит от предпринимателя. Если есть время и желание, то можно заняться поиском помещения самостоятельно. Если нет, подобрать хорошего агента можно по следующим критериям:

• агент должен хорошо знать город, где будет работать бизнес, и районы; уметь оценивать проходимость точки;
• агент должен понимать нужды клиента, чтобы подыскать подходящую для его деятельности площадку;
• комиссия за услуги агента должна быть адекватной, чаще всего она составляет от 50 до 100 % стоимости аренды за месяц, иногда комиссия берется частично с арендодателя и арендатора, иногда только с одной стороны.

Мечтаете о своем бизнесе? Зарегистрируйте ИП или ООО удаленно и бесплатно

Что учитывать при выборе помещения

Выбор площадки, на которой будет работать бизнес, имеет стратегическое значение. При поиске помещения стоит обратить внимание на следующие нюансы:

1. Район. В центре города аренда обычно дороже, чем на окраинах, но поток потенциальных клиентов здесь выше. ИП выгодно снимать помещение в центральной части населенного пункта, если у него бар, ресторан, бутик, сетевой магазин. Если планируется открыть производство полуфабрикатов, то аренда в центре будет нерентабельна. Учитывать местоположение следует, исходя из вида деятельности.
2. Проходимость. Для некоторых видов бизнеса важно, чтобы точка была открыта в людном месте с большой проходимостью. Такое требование к помещению стоит соблюдать владельцам кофеен, закусочных, цветочных магазинов и других точек по продаже товаров, которые человек покупает ситуативно, по пути, когда их видит. В городах есть места скопления людей, и их надо знать. Если выбирать локацию в спальном районе, то точка должна вписываться в привычный маршрут потенциальных покупателей, которые будут проходить мимо нее по пути домой или в какие-либо учреждения.
3. Расстояние до образовательных, медицинских и досуговых учреждений. Его важно учитывать, если предприниматель планирует продавать товары, к реализации которых есть отдельные требования, например алкогольные напитки или табачную продукцию. В нормативных актах каждого региона есть требования по минимальному расстоянию и его измерению.
4. Конкуренты. Если поблизости уже есть похожие точки или крупные сетевики, то это место будет невыгодным. Шансы привлечь покупателей снижаются в разы. Важно оценить район и изучить, какие магазины и офисы там работают.
5. Стоимость аренды. Арендатору следует учесть расходы на ежемесячную плату за помещение. Она не должна превышать 30 % от выручки, иначе аренда считается невыгодной.
6. Условия использования. Содержатся в договоре, предпринимателю необходимо их соблюдать, чтобы не возникло проблем и не пришлось платить штрафы или подыскивать новое место и переезжать. Не всегда арендодатель может быть согласен с тем, как будет использоваться его помещение.
7. Состояние. Если локация удачная, но помещение в плохом состоянии или не оборудовано должным образом, стоит рассчитать, что выгоднее — вложиться в ремонт или найти другое помещение. Помимо внешнего вида, нужно проверить наличие и оценить состояние инженерных сетей, электропроводки.

Неправильный выбор помещения чреват трудностями и неприятностями для бизнеса.

Как составить договор аренды

Отношения с контрагентами

На что обращать внимание при осмотре площади

Само помещение тоже требует тщательного осмотра. Чтобы не ошибиться с выбором, можно руководствоваться следующим чек-листом. В нем собраны самые важные характеристики арендных помещений:

1. Вход — клиентам должно быть удобно заходить.
2. Зона погрузки и разгрузки — товар или оборудование должно быть удобно заносить и выносить, грузовые машины должны иметь доступ к складу, если для деятельности ИП это нужно.
3. Парковочная территория — для большинства видов бизнеса этот фактор имеет решающее значение. Если клиентам негде будет парковаться, они станут искать альтернативные магазины с удобной парковкой.
4. Возможность размещать рекламу — вывески и баннеры должно быть видно, при этом их внешний вид и размещение следует согласовать с районными властями. На фасадах некоторых зданий запрещено вешать любые вывески. Если точка открывается в многоквартирном доме, наружная реклама не должна мешать жильцам. Иногда за размещение вывески или баннера требуется заплатить дополнительно.
5. Система кондиционирования — нужна, чтобы сотрудникам и клиентам было комфортно находиться в помещении.
6. Электроэнергия — если планируется установка оборудования, требующего больших мощностей, важно узнать заранее, что можно подключать в помещении, в каком состоянии находится электрика, соответствует ли помещение требованиям пожарной безопасности.
7. Коммуникации — санузел обязательно должен быть в помещении. В зависимости от вида деятельности он может быть только для сотрудников или отдельно еще и для клиентов.

�� Совет
При осмотре помещения лучше делать фотографии. Благодаря им будет возможность еще раз в спокойной обстановке посмотреть на интерьер и особенности площади, чтобы убедиться, что она подходит. Это поможет принять взвешенное решение.

Какие документы нужны для аренды помещения

Перед тем как заключать договор аренды помещения, сторонам следует подготовить документы.

Арендодатель должен предоставить:

• паспорт того, кто будет заключать и подписывать договор;
• сведения о компании из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
• доверенность, если договор аренды заключается не владельцем помещения;
• свежая выписка из ЕГРН;
• технический план помещения;
• договоры с обслуживающими организациями.

Даже если договор заключается третьим лицом (агентом), предпринимателю следует самостоятельно проверить всю документацию. В случае каких-то проблем или нестыковок разбираться с этим будет ИП, а не агент, поэтому лучше обезопасить себя.

До заключения сделки арендатор собирает такой пакет документов:

• паспорт того, кто подписывает договор аренды помещения;
• сведения о компании из ЕГРИП;
• доверенность, если сделку заключает доверенное лицо.

По итогам процедуры будут подготовлены договор аренды помещения и акт приема-передачи с описанием состояния помещения, наличия мебели, оборудования.

❗ Внимание
Перед тем как подписать документы, нужно внимательно все перечитать, проверить, правильно ли заполнены бумаги. Если есть подозрительные пункты, лучше их обсудить с юристом. При заключении договора аренды сроком от одного года и более нужно зарегистрировать сделку в Росреестре. Пока долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, в силу он не вступает.

Арендная плата: из чего состоит и как рассчитать

Арендная плата обычно состоит из нескольких частей. Все зависит от условий арендодателя и нужд арендатора, иногда могут разрабатывать индивидуальные условия.

Ежемесячно арендатор при стандартном договоре вносит следующие виды платежей:

• фиксированная часть по договору за помещение — зависит от площади, района, состояния помещения, наличия или отсутствия оборудования и других факторов;
• переменная часть — она может быть включена в договор, в этом случае арендатор платит еще и процент от продаж;
• плата за коммунальные услуги — как правило, эти расходы ложатся на арендатора коммерческого помещения, сумма зависит от установленных в регионе тарифов и объема потребления ресурсов.

�� Пример
Арендатор площади под продуктовый магазин платит арендодателю 100 тысяч рублей в месяц за пользование помещением и еще 20 % от продаж. Если владелец бизнеса заработает за месяц 700 тысяч рублей, то по договору он отдаст 240 тысяч за аренду и отдельно оплатит коммунальные услуги.

Как заключить договор аренды

Для заключения договора аренды можно взять шаблон и доработать пункты с учетом потребностей бизнеса. Также можно обратиться к специалисту, который за отдельную плату составит договор, удовлетворяющий обе стороны.

Стандартный договор аренды помещения состоит из 5 частей:

1. Предмет договора — помещение с полным описанием и уточнением, что оно сдается в аренду без обременений.
2. Срок действия договора — краткосрочный (до 11 месяцев), долгосрочный (от года), без определенного срока.
3. Способы оплаты — размер платежа, сроки внесения и порядок.
4. Права и обязанности сторон — обсуждаются индивидуально и фиксируются в договоре.
5. Данные сторон.

В договоре важно не допускать двусмысленности и общих фраз. Конкретика упрощает отношения между арендодателем и арендатором и позволяет быстро разрешать конфликты, если они возникают.

Возможные риски при аренде помещения

Арендаторы чаще всего сталкиваются с рядом проблем.

Помещение под обременением. Это значит, что его могут арестовать за долги арендодателя. Пользоваться площадью арендатор не сможет, несмотря на наличие договора. Перед его заключением необходимо проверить, свободна ли сдаваемая в аренду площадь от обременения.

Арендодатель меняет стоимость аренды на свое усмотрение. Чтобы этого не происходило, условия оплаты должны быть четко прописаны в договоре.

Арендодатель просит в короткий срок освободить помещение. Чтобы этого не произошло, необходимо в договоре прописать срок, на который арендуется площадь, а также условия, при которых возможно «выселение». Так предприниматель защитит себя от самовольных решений собственника помещения.

Чтобы арендовать помещение и развивать бизнес, не боясь возможных рисков, предпринимателю следует выбирать помещение с учетом обязательных критериев и требований, а также внимательно изучить договор перед подписанием, прояснив и устранив все пункты, вызывающие сомнения. Так ИП убережет себя от возможных проблем в сможет спокойно работать.