Какой район Москвы станет новыми Патриками, или Где сейчас покупать недвижимость
Московский район Патриарших прудов за несколько лет превратился в самое тусовочное место Москвы с элитной недвижимостью. «Сноб» узнал у экспертов, какие районы могут повторить судьбу Патриков в ближайшие годы
11 августа 2023 16:04
Район Патриарших прудов. Перекресток Малой Бронной улицы и Малого Козихинского переулка
Фото: Александр Казаков / Коммерсантъ
Как Патриаршие стали Патриками
«Район Патриарших прудов считался престижной локацией еще до 1917 года, — рассказывает руководитель “Циан.Аналитика” Алексей Попов. — До революции здесь строили особняки и доходные дома. В советский период вокруг прудов возводили элитное кирпичное жилье для номенклатуры. В девяностые и нулевые годы квартиры на Патриарших снимали экспаты. Однако именем нарицательным Патрики стали вовсе не из-за строительства элитного жилья. Его как раз там появлялось гораздо меньше, чем в Замоскворечье или на Остоженке. Патриаршие стали Патриками именно после того, как в районе в 2015 году закончили масштабную реконструкцию — организовали пешеходные зоны и отремонтировали фасады исторических зданий».
После реконструкции район с ресторанами, которые часто посещали экспаты и их российские друзья, стал популярной прогулочной зоной для многих москвичей. Сидеть в местном кафе стало престижным, еще престижнее было выложить фото за столиком в соцсеть. Символы Патриарших даже превратились в элементы своеобразного карго-культа. Например, в 2021 году на Avito продавали картонные стаканчики из местного ресторана Gucci Shop&Bar — демонстрация этой посуды считалась свидетельством изысканного гастрономического вкуса, принадлежности к бомонду и больших финансовых возможностей.
Читайте также
«Конечно, вся культура Патриарших выросла не на пустом месте, а в районе с особой аурой, воспетой в литературных произведениях, — отмечает Алексей Попов. — Этот район был первым подвергнут «собянинской» реконструкции целиком, а не в масштабе отдельных улиц. Возможно, если бы то же самое сделали сначала на Чистых прудах или за Китай-городом, то самым тусовочным местом стали бы не Патрики, а кварталы в восточной части московского центра».
Район Якиманка
Фото: Александр Вильф / РИА Новости
Самые дорогие и премиальные локации
За последние пять лет больше всего элитных объектов появилось в Пресненском районе, где расположены Патриаршие пруды, следует из данных, предоставленных «Снобу» компанией «Циан». С 2018 года в нем выставили на продажу 277 тысяч новых кв. м недвижимости сегмента премиум и deluxe (квартир и домов, построенных по эксклюзивному проекту известными архитекторами). На втором месте — Хамовники (227 тыс. кв. м), на третьем — Якиманка (124 тыс. кв. м).
Якиманка стала лидером по росту цен — за пять лет квартиры здесь подорожали в среднем на 91%. Сейчас средняя цена одного метра недвижимости в этом районе составляет 896 тысяч рублей. В Пресненском за тот же период квартиры стали дороже на 58%, в Хамовниках — на 55%.
Территория «Красного Октября»
Фото: Anjelika Gretskaia / REDA&CO / Universal Images Group via Getty Images
Новые Патрики: Никольская, «Третьяковская» и «Красный Октябрь»
Количество элитного жилья не является главным показателем, который может сделать район таким же престижным и привлекательным, как Патриаршие пруды. Для этого необходима реализация еще трех условий, считает директор департамента мониторинга рынка и оценки агентства элитной недвижимости Intermark Real Estate Анатолий Довгань. Во-первых, жилье в таком районе должно быть востребованным. Во-вторых, в районе или рядом с ним должна идти активная культурная жизнь. В-третьих, на территории должны работать престижные рестораны.
«Этим параметрам соответствуют улица Никольская и территория “Красного Октября”, — говорит Довгань. — Оба района обладают схожими с Патриаршими прудами свойствами. В последние годы они становятся географическими брендами столицы. Никольская и “Красный Октябрь” ассоциируются с рынком жилья класса deluxe (на территории бывшей конфетной фабрики строится ЖК “Лаврушинский”. — Прим. ред.). Кроме того, эти локации находятся в пешей доступности от Кремля и рядом с парковыми зонами: от Никольской можно быстро добраться до Зарядья, а у “Красного Октября” есть свои набережные, от которых можно прогуляться до Музеона и Парка культуры. Рядом с этими локациями идет активная культурная жизнь. Наконец, здесь расположены дорогие отели, что подчеркивает высокий статус районов».
Директор по развитию департамента городской недвижимости NF Group Игорь Егоров считает, что одной из перспективных локаций, которая в будущем может составить конкуренцию Патриаршим прудам, станет район рядом с метро «Третьяковская»: Климентовский и Лаврушинский переулки, Большая Ордынка и Пятницкая улица. В этом районе и рядом с ним строятся четыре объекта класса deluxe (ЖК «Лаврушинский», Armani/Casa Moscow Residences, «Русские сезоны», «Меценат»).
«Сегодня там формируется “Золотой треугольник” города. Можно с уверенностью сказать, что это название станет идеальным для данной локации. Здесь одновременно сосредоточено строительство нескольких домов класса deluxe. Место все больше будет наполняться дорогой бутиковой инфраструктурой», — считает эксперт.
Подготовил Алексей Синяков
Патриаршие пруды
История, известные жители и легенды одного из самых модных столичных районов
Патриаршие пруды — знаковое место центра Москвы. Район окутан многочисленными тайнами, а в узких переулках скрываются тихие дворы и особняки, в которых жила русская интеллигенция: писатель Михаил Булгаков, поэты Владимир Маяковский и Марина Цветаева, архитектор Фёдор Шехтель. Примечательны Патриаршие пруды, конечно, не только именитыми жителями. Кстати, несмотря на название, пруд здесь только один — Большой Патриарший. Почему так получилось и как складывалась история этого места — в нашей статье.
Материал подготовлен редакцией Tripster при участии местных гидов
Анна Историк по образованию и гид по призванию. Любит рассказывать и показывать гостям настоящую, непарадную столицу.
Оксана Старается рассказать о городе через судьбы живших в нём людей, научить видеть детали и почувствовать уникальность Москвы.
История Патриарших прудов
Начало начал: XVII-XVIII века
Раньше здесь было совсем не презентабельно. Забавный факт: до XVII века здесь располагалось Козье болото. Так оно называлось потому, что неподалёку находилась слобода, где разводили домашних животных для поставки шерсти к царскому двору. А район вокруг болота называли Козихой, по имени которого названы Большой и Малый Козихинский переулки.
В XVII веке слобода отошла во владение патриарху Гермогену — так она и получила название Патриаршей. При нём же здесь возвели две церкви — Ермолая Священномученика и Спиридона Тримифунтского — по которым дали название современному Ермолаевскому переулку и улице Спиридоновке. После революции храмы снесли. На месте первого построили жилой дом треста «Теплобетон», а на месте второго сегодня сквер Аллеи архитектора Шехтеля с памятным крестом в центре. Именно в этом храме знаменитый зодчий сначала крестился из католицизма в православие, а позднее был отпет.
Церковь Спиридона Тримифунтского (слева), и Ермолая Священномученика (справа)
Фото: Специальное радио
В конце XVII века болото решили осушить и вырыть три пруда. Память о них теперь заложена в названии Трёхпрудного переулка. Тогда в водоёмах начали разводить рыбу для патриаршего стола.
При Петре I патриаршество упразднили, слобода пришла в упадок, пруды зацвели и заболотились. Во время восстановления Москвы после пожара 1812 года два из трёх водоёмов решили зарыть. Оставили один — Большой Патриарший. Его очистили, облагородили и разбили вокруг сквер.
Из глубины веков
Согласно летописи XII века, во времена язычества здесь было непроходимое болото, на котором располагалось капище бога Рода. На этом месте, по руслу легендарного московского ручья Черторыя, проходила невидимая разделительная черта между Навью (царство мёртвых) и Явью (царство живых).
Анна, гид в Москве
Невероятные истории
Самая фантастическая легенда о Патриарших прудах звучит так: перед Великой Отечественной войной забрела сюда влюблённая пара. Решили искупаться. Молодой человек доплыл до середины пруда, а потом стал тонуть: ноги сделались каменными, вода вокруг забурлила. Девушка бросилась на помощь… Очнулся парень один, а любимую свою больше не видел.
Оксана, гид в Москве
1. Карта Москвы 1797 года. Фото: clio_historia
2. Фрагмент, на котором видны три пруда на бывшем Козьем болоте
3. Современная карта Патриарших прудов
Современная история: XIX-XX века
В этот период Патриаршие пруды стали излюбленным местом для прогулок. Летом здесь можно было уединиться в тени деревьев, погулять по бульвару или покататься на лодке, а зимой на пруду открывали каток. Павильон у пруда, в котором сейчас работает ресторан, выполнял роль лодочной станции летом и раздевалки зимой.
В конце XIX века на Патриарших начали селиться поэты, художники, архитекторы, актрисы, балетмейстеры, режиссёры и даже студенты. Район быстро оброс доходными домами, в которых можно было недорого снять жильё. В начале XX века здесь строят лучшие архитекторы столицы: Фёдор Шехтель и Иван Жолтовский.
1. Павильон у пруда. Фото: В. Бессонов. Жизнь московских прудов. М., 2008
2. Каток гимнастического общества, на Патриаршем пруду. Бесплатная премия к газете «Московский листок» за 1910 год
3. Доходный дом, возведенный в честь 300-летия Дома Романовых по проекту слепоглухого архитектора И. Г. Кондратенко и его соавтора С. А. Дорошенко. 1913-1914 года. Фото: maratstas
После революции многое изменилось. Пруд переименовали в Пионерский, но в народе его всё равно называли по-старому — Патриаршим. Район наполнился театрами, памятниками и новыми жилыми домами, в которых селили уже советскую интеллигенцию: актеров, учёных, литераторов.
Именно такими можно узнать Патриаршие пруды в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита». Писатель жил неподалёку — в доме, где сейчас находится его музей. «Нехорошая квартира» на Садовой улице — одно из самых посещаемых литературных мест в Москве.
На льду — великий Толстой
В 1900-е годы каток на Патриарших был одним из самых благоустроенных мест в городе: лавочки для отдыха, керосиновые фонари и лампы для комфортных вечерних прогулок, сцена для музыкантов. В то время на катке можно было часто увидеть Льва Толстого вместе с дочерьми.
Анна, гид в Москве
+1
1. Катание на лодках на Патриарших. 1927-1930 года. Фото из семейного архива Юрия Мясникова
2. Весна на Патриарших прудах. 1950-1960 годы. Фото: А. В. Ермолаев
3. Дом на Малом Патриаршем переулке, 5, 1937 год. В 1905 году здесь располагался профсоюз булочников. Фото: Юрий Людников
Патриаршие пруды сегодня
На Патриках, как называют их москвичи, находятся самые модные кафе и рестораны столицы. Они здесь на каждом углу, поэтому в районе скапливается очень много людей, чтобы провести время «со вкусом». Гастробары, рестораны, кофейни, винные бутики — выбор мест очень большой.
Но, как и раньше, приезжают сюда и просто, чтобы погулять и посидеть у воды. В пруд каждую весну запускают лебедей, которые стали настоящей достопримечательностью района
В 2012 году на Патриках установили шутливый предупреждающий знак «Разговаривать с незнакомцами запрещено». Он появился тут благодаря роману Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита».
Так, вдохновлённые произведением писателя москвичи и гости столицы ищут здесь трамвайные рельсы, которых не было и в помине, пытаются угадать, на какой из скамеек сидели герои знаменитого романа.
Многое скрыто от глаз
Патриаршие пруды — музей архитектуры под открытым небом, а под землёй — лабиринт подземных рек Кабанихи и Бубны и самого непокорного ручья старой Москвы — Черторыя.
Анна, гид в Москве
Патриаршие пруды Булгакова
Действие романа «Мастер и Маргарита» начинаются именно здесь. Редактор Михаил Берлиоз и поэт Иван Бездомный гуляют тёплым майским вечером по скверу вокруг Большого Патриаршего пруда, выпивают по абрикосовой газировке, садятся на лавочку спиной к Бронной и начинают обсуждать отсутствие Бога.
Существуют догадки, что Булгаков выбрал Патриаршие местом, где появляется дьявол (Воланд), неслучайно: в то время, когда здесь ещё разводили коз, среди пастухов ходила легенда о чёрном козле, который порой появляется в стаде белых козочек — и тогда жди беды. Да и название «Козье болото» может навевать мысли о нечистой силе.
Поверив в фантазию писателя, многие действительно думают, что на Патриарших ходил трамвай, под который попал герой романа. Но это неправда. Вокруг пруда трамвай никогда не ходил — рельсы были проложены по Большой Садовой улице. Именно поэтому Михаил Булгаков упоминает в тексте, что линия «новопроложенная» — он её попросту выдумал.
Есть такая легенда
Однажды Булгаков гулял в окрестностях Патриарших (где уже не жил к тому времени) со своей последней женой Е. С. Белозёрской. Был поздний вечер, а быть может, и ночь наступила. Какой-то старик приблизился к паре, вгляделся в глаза женщине и прошептал: «Ведьма!»
Оксана, гид в Москве
Известные жители
Здесь часто селились творческие люди. На Патриарших прудах (на улице Спиридоновке, 17) в начале XIX века жил известный поэт и баснописец Иван Дмитриев, который регулярно проводил у себя литературные вечера. Гостями на них были Е. А. Баратынский, В. А. Жуковский, К. Н. Батюшков, А. С. Пушкин, А. А. Дельвиг, П. А. Вяземский, Н. В. Гоголь. Одним словом, район в то время был местом притяжения литературной богемы Москвы.
Дом Дмитриева до наших дней не сохранился: на его месте сейчас стоит особняк Зинаиды Морозовой, жены известного московского мецената Саввы Морозова. Здание строил архитектор Фёдор Шехтель — ярчайший представитель московского модерна. Сейчас в нём находится Дом приёмов МИД России.
+3
1. Проект архитектора А. Л. Витберга дома Дмитриева, но был ли это финальный вариант, мы не знаем. Фото: lit_street
2. Дореволюционное фото особняка. Фото: Ekaterina Kuzmina
3. Современный вид особняка Морозовой
4-5. После пожара 1995 года. Фото: книга «Савва Морозов. Фёдор Шехтель. История шедевра» Сайгина Л., Датиева Н. – М., 2012. Фотограф – Владимир Скляров
6. Восстановленный интерьер особняка Морозовой. Фото: книга «Савва Морозов. Фёдор Шехтель. История шедевра» Л. Сайгина, Н. Датиева – М., 2012. Фотограф – Владимир Скляров
В Спиридоньевском переулке, 12 год прожил тринадцатилетний Владимир Маяковский — это была его первая московская квартира.
По адресу Трёхпрудный переулок, 8 стоял когда-то деревянный одноэтажный, крашенный коричневой краской дом — в нём в 1892 году родилась поэтесса Марина Цветаева. Здесь она росла и взрослела, пока в 1914-м здание не передали госпиталю, а Марина Ивановна не переехала по другому адресу в Борисоглебском переулке. В 1919-м дом в Трёхпрудном разобрали, теперь на его месте стоит здание кооператива «Творчество».
1. Дом, в котором родилась Марина Цветаева. 1900-1915 года. Фото: ALYOSCHIN
2. Дом Цветаевых с другого ракурса. Фото: ALYOSCHIN
3. Современное здание на месте дома Цветаевой, в нем жила певица Изабелла Юрьева
Свою единственную московскую зиму на Патриарших провёл Александр Блок — он с молодой женой Любовью Менделеевой поселился по адресу Спиридоновка, 6.
Жили и работали здесь художники-авангардисты Михаил Ларионов и Наталья Гончарова. Это место стало знаковым в истории русского авангарда — сюда приходили С. П. Дягилев, А. В. Лентулов, И. И. Машков, П. П. Кончаловский. Мастерские находились в семейном доме Гончаровых на Трёхпрудном переулке, 2а, который построил по собственному проекту отец художницы, архитектор Сергей Гончаров.
Есть на Патриарших и ещё одно творение Фёдора Шехтеля. В 1896 году архитектор строит собственный особняк в Ермолаевском переулке, 28. Это здание в псевдороманском стиле. С 1950-х годов в доме расположено посольство Уругвая, но внутрь можно попасть — в дни исторического и культурного наследия (18 апреля и 18 мая).
Гений места
Фёдор Шехтель — самый известный архитектор этого района. Рядом с Патриаршими прудами он построил два собственных дома: первый — в стиле модерн («избушку непотребной архитектуры», по его собственным словам), в Ермолаевском переулке, а второй — неоклассический особняк на Садовом кольце.
Оксана, гид в Москве
1. Особняк Шехтеля, 1911 год. Фото: Станислав Величко
2. Портал лестницы в особняке Шехтеля. Фото: Е. А. Борисова, Г. Ю. Стернин, «Русский модерн», 1990 год
3. Сегодня в особняке Шехтеля размещается посольство Уругвая. Фото: SavA FM
Что посмотреть на Патриарших прудах?
Здесь можно не только прогуливаться в парке у воды, но и посетить интересные культурные места поблизости.
Музей Михаила Булгакова
Адрес: улица Большая Садовая, 10
В одной из десяти комнат коммуналки Михаил Афанасьевич прожил вместе со своей первой женой Татьяной Николаевной Лаппой три года в начале 1920-х. В историю это место вошло как «нехорошая квартира». Она и правда была злополучной: беспокойные соседи постоянно ссорились, кричали и доставляли чете массу неудобств. А ту самую Аннушку, что разлила масло, Булгаков списал со своей склочной соседки, даже не изменив имя. Музей воссоздаёт атмосферу первого жилища писателя в Москве, а также проводит множество тематических экскурсий, пешеходных прогулок, лекций и интерактивных занятий для взрослых и детей.
Нехорошие соседи
Литературные персонажи Коровьев и Бегемот из романа «Мастер и Маргарита» не выдуманные. Это соседи Булгакова по дому 302-БИС на Большой Садовой, проживающие в квартире 13 Биндер и Орлеанский. В 1925-1935 годах они входили в известную банду гипнотизёров.
Анна, гид в Москве
Музей-квартира А. М. Горького
Адрес: улица Малая Никитская, 6/2, стр. 5
Один из самых знаменитых проектов Фёдора Шехтеля в Москве. В знаменитом особняке Рябушинского, построенном для богатого московсковского предпринимателя и старообрядца в начале 1900-х, находится мемориальный музей Горького. Здесь писатель провёл последние пять лет жизни. По интерьерам, которые сохранились в сильно изменённом виде, даже сегодня можно оценить вкус и размах первого хозяина дома. Самый известный объект внутри — парадная лестница-волна со светильником в виде медузы. Изучать детали в помещениях можно очень долго. О религиозных верованиях Рябушинских, кстати, свидетельствует домовая церковь на верхнем этаже здания.
shakko, CC BY-SA 3.0 , Ted.ns, CC BY-SA 4.0 , Shesmax, CC BY-SA 4.0 >
Музей-квартира А. Н. Толстого
Адрес: улица Спиридоновка, 2, стр. 1
Находится в флигеле особняка Рябушинских. Небольшая экспозиция из четырёх комнат расскажет о жизни писателя с 1941 по 1945 год.
Московский музей современного искусства (ММОМА)
Адрес: Ермолаевский переулок, 17
Находится недалеко от сквера Аллеи архитектора Фёдора Шехтеля и его особняка в Ермолаевском переулке. Здесь открыта одна из выставочных площадок ММОМА. На нескольких этажах музея располагаются временные экспозиции, на большинство из которых можно пройти бесплатно. Кроме того, здесь работает библиотека с книгами по искусству. Сюда можно прийти и просто поработать — в зале удобная планировка посадочных мест и почти всегда немноголюдно. На первом этаже здания открыто небольшое кафе.
Как добраться до Патриарших прудов?
На метро
Ближайшая станция метро — «Маяковская». Выйдя к концертному залу Чайковского, нужно пойти вниз по Садовому кольцу и повернуть налево на Малую Бронную. Путь от метро займёт не больше 10 минут.
На наземном общественном транспорте
Ближайшая к Патриаршим прудам остановка «Малая Бронная улица» находится на внутренней стороне Садового кольца. Здесь останавливаются автобусы Б, 239, с369.
На машине
На внутренней стороне Садового кольца нужно повернуть на Малую Бронную улицу. Парковка в районе Патриарших прудов платная, тарифы лучше уточнять на месте у паркомата или на сайте «Московского паркинга». Каршеринговые машины на разрешённых для этого местах можно оставлять бесплатно.
Заключение
Патриаршие пруды — район с удивительной историей. За пять веков это место из болота превратилось в центр притяжения московской богемы, стало модным парком для прогулок и даже приобрело немного мистический характер благодаря роману «Мастер и Маргарита». Прийти сюда можно не только для того, чтобы отдохнуть и поесть в одном из модных кафе, но и чтобы узнать о прошлом Патриков.
Район Патриарших прудов: особенности, плюсы и минусы
Патриаршие пруды уникальное место. Здесь вы встретите здания самых разных архитектурных стилей, множество кафе и ресторанов, большой пруд с лебедями и тихий парк практически в самом центре Москвы.
В советские времена в районе Патриарших прудов проживала политическая элита и творческая интеллигенция. Купить здесь жильё было невозможно и единственным способом переехать на Патриаршие был обмен или получение квартиры по службе.
Всё изменилось в девяностых годах прошлого века. Несмотря на то, что недвижимость была представлена в основном старым фондом, желающих поселиться здесь становилось всё больше и больше. А с началом недвижимость на Патриарших и вовсе стала элитной. Первой её «ласточкой» стал дом «Патриарх», ставший настоящим символом той эпохи.
Популярность района быстро росла и в конце 2017 Патриаршие пруды вышли на первое место в рейтинге самой дорогой недвижимости столицы, сместив с него «золотую милю» Остоженки. В этой статье дадим краткий обзор этого жилого района, расскажем о его особенностях и тенденциях на рынке недвижимости.
Подписывайтесь на канал эксперта
И получайте больше инсайдов от Андрея Соловьева
Почему район Патриарших прудов так популярен?
По мнению большинства экспертов высокий спрос на рынке недвижимости району обеспечивают в основном два фактора: упоминание в творчестве всегда популярного в нашей стране Михаила Булгакова и востребованность у знаменитостей.
Что интересно у покупателя жилья в районе Патриарших прудов нет конкретного портрета. Если ранее здесь чаще всего можно было встретить семейные пары со взрослыми детьми, то теперь немалую часть жителей составляет молодёжь. Среди владельцев недвижимости на Патриарших есть бизнесмены и политики, банкиры и представители творческой интеллигенции.
того, что в последние годы в районе Патриарших прудов появилось много развлекательных и питейных заведений, он стал привлекать предпочитающую активный отдых молодёжь. Это привело к некоторому оттоку тех, кто в своё время переехал сюда ради тишины и спокойствия.
Особенности Патриарших прудов
Помимо смешения архитектурных стилей, у Патриарших есть ещё несколько «изюминок». Это настоящая тихая гавань, расположенная в самом центре мегаполиса. В отличие от многих столичных парков здесь нет детских аттракционов, только столетние липы и прекрасные лебеди.
При этом район Патриарших прудов в последние годы превратился в этакий «московский Сохо», став одним из наиболее богемных московских мест. Вы можете незаметно для себя весь день провести в его уютных кафе и самых разных магазинах. На берегу пруда летом можно устроить пикник, а в зимнее время он становится катком.
Ещё одна особенность Патриарших прудов заключается в том, что они до сих пор остаются не самым туристическим местом столицы. И в этом есть свой плюс: здесь всегда можно прогуляться в тишине, насладиться видами на пруд и лебедей и посидеть за чашечкой вкуснейшего кофе.
Инфраструктура района
Поскольку район застроен очень плотно, с новыми инфраструктурными проектами здесь сложно. Большое количество памятников архитектуры не позволяет освободить место под новые здания и практически все новые магазины открываются, как правило, на месте старых.
Богаче всего в инфраструктуре района представлены заведения направленности. По разнообразию ресторанов, кафе и баров (в основном все они принадлежат к премиальному сегменту) Патриаршие смело можно считать одним из лучших районов столицы.
Развлекательная и торговая инфраструктура района также неплохо развита. Объясняется это очень просто: в течение довольно длительного времени здесь проживали в основном семейные пары с детьми, которым необходимы именно такие инфраструктурные проекты. Не случайно поблизости расположены целых 5 детских садов (два частных и три муниципальных) и хорошо известная многим английская школа № 1239.
Элитная недвижимость в новостройках на Патриарших
Патриаршие пруды являются частью Пресненского района Москвы. И если в начале века на рынке недвижимости локация ограничивалась Малой Бронной, Ермолаевским, Большим и Малым Патриаршими переулками, то сейчас специалисты расширили её, включив район от Садового кольца до Тверского бульвара и от ул. Тверской до Малой Никитской.
Благодаря этому появилась возможность строительства на Патриарших новой элитной недвижимости с соблюдением всех современных стандартов. К таким проектам относятся, например, жилой комплекс «Гранатный, 6» или «Малая Бронная, 15».
Как мы уже упоминали выше, с конца Патриаршие прочно удерживают пальму первенства по средней стоимости недвижимости в столице. На сегодняшний день она варьируется в пределах 1,6–2 миллиона рублей за квадратный метр. При этом в остальном Пресненском районе жильё существенно дешевле: около 620 тысяч рублей за квадратный метр.
Вторичное жилье
Старый фонд в районе Патриарших прудов довольно разнообразен. Здесь можно найти особняки начала прошлого века, реконструированные или отреставрированные доходные дома, построенные в элитные кирпичные здания, дома со смешанными перекрытиями, характерные для . Ну и конечно построенная относительно недавно элитная недвижимость на Патриарших в виде современных жилых комплексов.
Среди известных архитектурных памятников здесь можно встретить построенный по проекту Жолтовского особняк Тарасова, знаменитый «дом со львами» Современные постройки представлены такими комплексами, как «Булгаков», «Малая Бронная, 15» или «Гранатный, 6».
Принимая во внимание застроенность, популярность района и стоимость недвижимости, приобрести жильё на Патриарших не так просто. Тем не менее, в продаже периодически появляются квартиры как в старых домах, так и в недавно сданных жилых комплексах. Если вы всерьёз настроены переехать в район Патриарших прудов, лучше всего обратиться к услугам профессионалов. Они не только известят вас о появлении интересных вариантов, но и подберут наиболее подходящий именно вам, исходя из ваших запросов и возможностей.
Цена на вторичное жильё в целом сопоставимы со стоимостью квартир в новостройках. Здесь основную роль играет всё же именно престижность района, его инфраструктура и удачное расположение.
При этом стоит отметить, что несмотря на высокую среднюю стоимость недвижимости, продажи на Патриарших, как правило, идут для своего сегмента очень неплохо. Поэтому предпосылок к снижению спроса на квартиры в этой локации не имеется, и для девелопмента высокобюджетной недвижимости жилого назначения район остаётся весьма перспективным.
В заключение нашего краткого обзора жилого района на Патриарших отметим, что он продолжает пользоваться большой популярностью и прочно удерживает первое место в рейтинге наиболее дорогой элитной недвижимости столицы. Несмотря на происходящие в последнее время перемены, район Патриарших прудов остаётся востребованным как среди представителей политической элиты и творческой интеллигенции, так и среди простых состоятельных граждан.
Самый дорогой: что нужно знать о Патриарших перед покупкой квартиры
Патриаршие пруды не являются административной единицей Москвы. Однако с конца 2017 года эта локация стала самой дорогой в столице, сместив с пьедестала Остоженку, где в свое время начал зарождаться рынок московской элитной недвижимости. Поэтому этот особый субрынок стоит рассмотреть отдельно. Свою популярность это легендарное место, по словам риелторов, начало завоевывать в 1990-е годы. Как отдельный элитный кластер Патриаршие пруды были выделены риелторами в 2000-е. Локация уже стала полноценной заменой «золотой миле» и имеет все возможности для дальнейшего развития как самый дорогой и модный район столицы, считает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.
География района
Патриаршие пруды входят в Пресненский район. В начале 2000-х годов риелторы ограничивали эту респектабельную локацию Малой Бронной улицей, Большим и Малым Патриаршими и Ермолаевским переулками. Сейчас она расширилась до района от Малой Никитской до Тверской улицы и от Тверского бульвара до Садового кольца.
Популярность Патриарших прудов
Повышению спроса этого района на рынке недвижимости служит его популярность среди знаменитых людей как в ретроспективе, так и в настоящее время, а также упоминание Патриарших прудов в романе М. Булгакова «Мастер и Маргарита», считает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.
Вид на Патриаршие пруды и известный элитных ЖК «Патриарх» (Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)
Для района Патриарших прудов нет определенного портрета покупателя, отмечают риелторы. «Наравне с данной локацией потенциальные клиенты рассматривают также Плющиху, Остоженку, Пречистенку. Как правило, район интересен семейным парам с уже взрослыми детьми, поскольку состав инфраструктуры мало приспособлен для жизни с малышами», — говорит Менжунов. Тем не менее здесь предпочитает селиться модная и состоятельная публика, банкиры, бизнесмены, артисты, политики и селебрити, а также дети состоятельных людей, отмечают риелторы. «В последнее время на Патриарших прудах сосредоточилась совсем другая аудитория: теперь это молодые тусовщики, активно посещающие многочисленные питейные и развлекательные заведения в районе. Из-за этого многие представители «старой» волны начали менять место жительства, перебираясь в более тихие районы, например в Хамовники, где много парков», — дополняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
Инфраструктура Патриарших прудов
Район Патриарших прудов плотно застроен, поэтому местные жители испытывают дефицит инфраструктурных проектов. По словам риелторов, преобладают заведения винно-кулинарной направленности: в 2018 году здесь открылось наибольшее число всех новых заведений в столице (16% от всех открывшихся заведений общепита). Поэтому Патриаршие можно назвать одним из лучших мест в Москве по разнообразию кафе, ресторанов и баров в основном премиального сегмента.
Горожане в одном из кафе на Патриарших прудах (Фото: Андрей Махонин/ТАСС )
В микрорайоне, по оценке риелторов, также хорошо развита торговая и развлекательная инфраструктура для состоятельных покупателей. Если раньше этот район пользовался спросом в основном у семейных, рассматривающих его для проживания с детьми, то в последние годы он стал тусовочным — там собирается богатая молодежь, отмечают эксперты. Из социальных объектов жителям доступны три муниципальных и два частных детских сада, а также известная английская школа № 1239.
Вторичное жилье Патриарших прудов
Старый фонд, по оценке директора департамента продажи квартир Penny Lane Realty Виктории Зориной, весьма разнообразен: есть дома со смешанными перекрытиями, отреставрированные и реконструированные доходные дома, особняки начала ХХ века, дома-коммуны постройки 1930-х годов, советские элитные кирпичные дома 1970-х и новые элитные ЖК.
Вид на улицы Спиридоновка и Малую Никитскую (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС )
Риелторы отмечают, что в данной локации сохранилось множество известных в истории архитектуры зданий: «дом со львами», особняк Тарасова архитектора Жолтовского и др. На вторичном рынке в районе Патриарших прудов помимо строений начала прошлого века можно найти и более новые объекты. По данным Contact Real Estate, представлены квартиры в таких знаковых проектах, как «Гранатный Палас», «Гранатный, 6», «Булгаков», «Малая Бронная, 25», «Сытинский». Один из самых известных — дом Брежнева (Гранатный, 10), в котором давно проживает сложившийся контингент и купить недвижимость не так уж и просто: чаще это закрытые продажи, отмечает Попов. Также, по словам риелторов, в продаже бывают и квартиры в таких ЖК, как «Гранатный Палас», ЖК «Мастер и Маргарита», в домах в Большом Палашевском переулке, 10, и Богословском переулке,12а, и, конечно, в известном многим ЖК «Патриарх».
Малая Бронная улица (Фото: Ведомости/ТАСС)
Всего на вторичном рынке в этой локации, по данным «Метриум Премиум», на продажу выставлено порядка 200 квартир. Цена в старом жилом фонде, по информации Penny Lane Realty, составляет от $8 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м в квартирах с отделкой. По данным «Метриум Премиум», за 15 млн руб. можно найти несколько однокомнатных лотов площадью 33 кв. м в домах 1960-х годов постройки. Самый дорогой объект — пентхаус площадью 950 кв. м за 2,3 млрд руб. в ЖК «Гранатный Палас», построенном в 2010 году.
Новостройки Патриарших прудов
Средняя стоимость на первичном рынке в районе Патриарших прудов по итогам первого квартала 2019 года, по данным Contact Real Estate, составила 1,6 млн руб. за 1 кв. м. Для сравнения, на Остоженке, занимающей второе место в списке высокобюджетных столичных районов, стоимость «квадрата» составляет 1,3 млн руб. А в самом Пресненском районе, в который территориально входит кластер, стоимость меньше почти в три раза — 618,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В среднем стоимость жилья на Патриарших прудах на первичном рынке, по данным Kalinka Group, варьируется от 1,6 млн до 2 млн руб. за 1 кв. м.
«Бакст» (ранее Большой Козихинский пер., 13–15). Девелопер — «Инвестстройком» (Фото: Пресс-служба)
На первичном рынке недвижимости в районе Патриарших ведутся продажи в двух элитных новостройках — «Бакст» (Большой Козихинский пер., 13–15) и «М. Бронная, 15». Средняя стоимость «квадрата» в «Бакст», по данным «Метриум Премиум», составляет 1,6 млн руб., диапазон цен на квартиры — от 201 млн руб. до 408,5 млн руб. В ЖК «М. Бронная, 15», по данным Penny Lane Realty, средняя цена 1 кв. м составляет 1,4 млн руб. В прошлом году ЖК «Малая Бронная, 15» занял второе место среди самых дорогих домов столицы по максимальной стоимости 1 кв. м ($40 тыс.).
ЖК «Малая Бронная, 15». Девелопер — «Лид Эстейт» (Фото: Пресс-служба)
Перспективные проекты на Патриарших прудах
Район Патриарших прудов плотно застроен, поэтому перспективных площадок в локации нет, считает Менжунов. Из перспективных проектов он называет строительство апарт-комплекса на территории памятника архитектуры дома Тарасова на ул. Спиридоновка, которое рассматривалось еще в 2017 году. Попов упоминает также несколько проектов — в Леонтьевском переулке, на Большой Никитской улице и в Большом Палашевском переулке, 11. «Потенциал у района, безусловно, есть, в первую очередь — за счет проектов реконструкции», — считает управляющий партнер Contact Real Estate.
Вид на Патриаршие пруды (Фото: ТАСС/ Рамиль Галеев )
Продажи на Патриарших прудах идут достаточно хорошо для своего ценового сегмента, и нет предпосылок, что спрос на недвижимость в данной локации снизится, отмечает Румянцева. В связи с этим, по ее мнению, район очень перспективен для девелопмента высокобюджетной жилой недвижимости.
История Патриарших
Раньше на этом месте было Козье болото, которое дало название Большому и Малому Козихинским переулкам. Здесь разводили коз, шерсть которых поставлялась к царскому двору. В начале XVII столетия создали резиденцию патриарха Гермогена и на месте болота появилась Патриаршая слобода с церквями Ермолая Священномученика и Спиридона Тримифунтского. В 1683 году болота осушили и вырыли три рыбных пруда, где разводили дорогие сорта рыбы к патриаршему столу. Так появился топоним Патриаршие пруды. После пожара 1812 года два пруда бывшей Патриаршей слободы засыпали и сохранили только Большой Патриарший. Его вычистили, облагородили и разбили вокруг маленький сквер — бульвар Патриаршего пруда. В 1924 году водоем переименовали в Пионерские пруды, в 1992 году вернули старое название.
В этом районе представлены практически все архитектурные стили. «Исторически здесь селилась творческая интеллигенция, политическая элита. С начала 1970-х годов это были дома ЦК КПСС, Совмина. В советские годы купля-продажа жилья в них была невозможна, поэтому желающие переехать сюда могли попасть сюда либо получив квартиру по службе, либо путем обмена», — говорит Зорина.
Патриаршие пруды, 1986 год (Фото: Фотохроника ТАСС )
Это легендарное место начало завоевывать популярность среди состоятельной публики еще в 1990-е годы. В то время район, ранее не привлекавший внимания элиты, облюбовала творческая интеллигенция, в основном благодаря творчеству Булгакова, вспоминает Попов. По его словам, тогда недвижимость в районе была представлена старым фондом — старинными особняками, сталинками, домами для партийных работников, где проживала советская элита. Как отдельный элитный кластер Патриаршие пруды были выделены риелторами уже в 2000-годы. «Началось это со строительства первого знакового проекта на первичном рынке — дома «Патриарх», который до сих пор является одной из главных доминант района и неким символом эпохи. К концу 2017 года Патриаршим удалось потеснить «золотую милю» (Остоженку) и подняться на почетную верхнюю строчку в рейтинге самых дорогих локаций на рынке элитной недвижимости Москвы, которую они и занимают по настоящее время», — отмечает Попов.